Статья 271 ГК РФ. Право пользования земельным участком собственником недвижимости (действующая редакция)
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Утратил силу с 1 сентября 2022 года. - Федеральный закон от 21.12.2021 N 430-ФЗ.
4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287.3 настоящего Кодекса.
Комментарий:
Собственник здания или сооружения имеет право пользоваться земельным участком, на котором находится его недвижимость, даже если он не является собственником этого участка. Это право действует, пока существует здание или сооружение.
Пример применения:
Купив здание завода, Петров получил право пользоваться земельным участком, на котором завод расположен, даже несмотря на то, что участок остается в собственности государства.
Судебная практика по статье 271 ГК РФ:
-
Решение Верховного суда: Определение N 310-КГ15-11800, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
По мнению подателя жалобы, суды неправильно посчитали, что у заявителя не возникло право постоянного (бессрочного) пользования спорным участком; суды не учли, что такое право у него возникло в силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в которой указано на наличие права пользования земельным участком у собственника объекта недвижимости на нем расположенного...
-
Решение Верховного суда: Определение N 5-КГ16-240, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация
Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему. Отказывая в удовлетворении заявления, суды пришли к выводу о том что в силу положений статей 8.1, 235, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации у заявителя прекращено право собственности на жилой дом и следовательно, утрачено право и на земельные участки, а поэтому не имеется оснований для признания незаконным оспариваемого решения Управления Росреестра по Москве...
-
Решение Верховного суда: Определение N 306-КГ15-4630, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Руководствуясь положениями статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 1, 3, 9-11, 15, 20, 28, 29, 33, 35, 36, 45, 54 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей в спорный период), статей 268, 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок», в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суды отказали в удовлетворении заявленного обществом «Айсберг» требования...
Комментарий к ст. 271 ГК РФ
1. По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Таким образом, для возведения и использования недвижимости на чужом земельном участке необходимо наличие воли собственника предоставить для этого необходимый земельный участок. Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяется с учетом градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п.
В комментируемой статье не указывается конкретное вещное или обязательственное право, на котором предоставляется земельный участок, однако для правомерного возведения объекта недвижимости предоставление земельного участка на одном из предусмотренных законом оснований необходимо. Иначе возведенный объект является самовольной постройкой (ст. 222 Кодекса). Конкретный вид права собственника недвижимости должен быть определен в решении о предоставлении в пользование государственного или муниципального земельного участка, либо в договоре аренды или безвозмездного пользования. Собственнику недвижимости может быть предоставлен весь земельный участок или выделена определенная часть. Если на земельном участке располагаются принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости, при выполнении кадастровых работ по уточнению границы такого земельного участка необходимо исключать из состава указанного земельного участка части, занятые соответствующими объектами недвижимости.
В отношении государственных и муниципальных земельных участков установлено общее правило, что исключительное право на приобретение этих земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК). Также в отношении указанных земельных участков действует правило, что они не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или вообще без выделения соответствующего земельного участка (ст. 39.36 ЗК).
2. Пункт 2 содержит императивную норму, устанавливающую, что при смене собственника недвижимости к новому собственнику переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и для прежнего собственника. Однако при этом не всегда возможно сохранить то же право, которое принадлежало первоначальному собственнику в силу наличия ограничений по субъектному составу. При переходе земельного участка, занимаемого первоначальным собственником недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, к лицам, которым данное право принадлежать не может, эти права должны быть переоформлены в порядке, установленном земельным законодательством. Как правило, право на земельный участок переходит к новому собственнику здания или сооружения одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости.
Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи направлен на обеспечение прав собственника недвижимости на использование земельного участка, необходимого для ее эксплуатации, что гарантирует стабильность реализации права пользования объектом недвижимости относительно независимо от реализации собственником земельного участка правомочия распоряжения им. Таким образом, право пользования земельным участком собственника недвижимости обременяет данный земельный участок и сохраняется при смене собственника земельного участка.
3. Отсутствие права собственности на земельный участок, как правило, не препятствует осуществлению правомочий собственника в отношении находящегося на участке объекта недвижимости. Он может владеть, пользоваться и распоряжаться соответствующим объектом недвижимости, включая его отчуждение и уничтожение (снос), без согласия собственника земельного участка. Свобода осуществления правомочий собственника недвижимости может ограничиваться на основании закона или в соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование.