Статья 748 ГК РФ. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда (действующая редакция)

1. Пункт 1 комментируемой статьи, определяя сферу контроля заказчика, перечисляет, что именно он может контролировать. Представляется, что указанный перечень не может быть исчерпывающим, поскольку заказчик вправе контролировать и другие стороны исполнения подрядчиком договорных обязанностей (например, как подрядчик использует предоставленное заказчиком оборудование).

Логично предположить, что заказчик наделен правом контролировать любые действия подрядчика, но при соблюдении одного условия: он не должен при этом вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Стороны могут в договоре предусмотреть механизм разрешения возможных споров по поводу того, является контроль заказчика вмешательством или нет.

Представляется, что использование в данной статье двух терминов "контроль" и "надзор" является избыточным, т.к. обозначает одно и то же. Функции по осуществлению строительного контроля и строительного надзора различаются лишь в градостроительном законодательстве, но не в гражданском.

2. При обнаружении недостатков в деятельности подрядчика заказчик обязан немедленно заявить о них подрядчику. Если же он этого не делает, желая, например, заявить обо всех недостатках в ходе итоговой приемки работ, он теряет право в дальнейшем ссылаться на эти недостатки. Такое решение вопроса обусловлено стремлением стимулировать заказчика к активным действиям, способствующим созданию качественного результата. Устранить своевременно выявленные недостатки значительно проще и дешевле, чем сделать это тогда, когда объект фактически уже построен. Во избежание споров в договоре строительного подряда целесообразно указывать сроки, в течение которых подрядчик обязан устранять отмеченные заказчиком недостатки. Время, затраченное подрядчиком на устранение недостатков, не ведет к увеличению общего срока строительства объекта.

При этом из указанного правила не вытекает, что заказчик лишен возможности выявлять недостатки выполненных работ в ходе их приемки.

3. Установленная в п. 3 комментируемой статьи обязанность подрядчика исполнять полученные от заказчика указания ограничивается необходимостью реагировать на обоснованные замечания заказчика, выявившего недостатки в деятельности подрядчика. Так, если подрядчик ведет работы с нарушением строительных норм и правил, других обязательных правил, и заказчик указывает на эти нарушения, подрядчик обязан прислушаться к замечаниям заказчика и выполнить его указания, устранив недостатки в работе.

Право заказчика осуществлять контроль за деятельностью подрядчика нередко выступает как его обязанность. Так, если объект строится на основе оригинального архитектурного проекта, заказчик обязан заключить с архитектором договор на осуществление авторского надзора за строительством объекта. Технический надзор за строительством осуществляется во всех случаях, когда строительство ведется за счет бюджетных средств, и т.д. В подобных случаях заказчик должен проявлять особую внимательность, так как подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, может впоследствии ссылаться на то, что появление недостатков обусловлено тем, что заказчик не осуществлял должного контроля за выполнением работ.

Если обязанность осуществлять контроль за подрядчиком возложена на заказчика законом, возможно наступление смешанной ответственности подрядчика и заказчика за недостатки в результате работ.

4. Применимое законодательство:

- ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

5. Судебная практика:

- Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2014 N Ф05-471/2014 по делу N А40-73595/13-8-676;

- Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2011 по делу N А48-2436/2010;

- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2010 по делу N А38-7250/2009.