Статья 49 ЖК РФ. Предоставление жилого помещения по договору социального найма (действующая редакция)

1. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Таким образом, в Основном Законе РФ сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений, суть которого сводится к тому, что бесплатное предоставление жилья гарантируется только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых отдельно определяется законом. Реализуется указанное положение Конституции РФ в главе 7 Жилищного кодекса РФ с помощью заключения договора социального найма жилого помещения.

В ч. 1 комментируемой статьи говорится о том, что собственником жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма жилого помещения, могут быть только публичные образования (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования). При этом законодатель не ограничивает использование жилищных фондов публичных образований предоставлением жилья по договору социального найма. Оно может предоставляться и по так называемому договору "коммерческого" найма жилого помещения, что допускается ст. 19 ЖК РФ (см. комментарий к ней).

Само определение договора социального найма жилого помещения дано в ст. 60 (см. комментарий к ней). Согласно указанной статье по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Эти договоры заключаются на основании и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством. К этому договору также применяются нормы гражданского законодательства, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В соответствии с жилищным законодательством такое жилое помещение предоставляется малоимущим гражданам в соответствии с установленными нормами предоставления площади и основаниями признания граждан, нуждающихся в жилых помещениях (ст. 49 Жилищного кодекса РФ).

По договору социального найма жилого помещения наймодателем может выступать собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо. Таким образом, от имени наймодателя договор заключают управомоченные органы.

Заключению договора социального найма предшествует определенная процедура предоставления жилого помещения (признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, признание малоимущим, постановка на учет нуждающихся в получении жилой площади, соблюдение очередности при предоставлении жилого помещения).

В качестве нанимателя по данному договору может выступать только гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение лишь для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В договоре социального найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения (проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. комментарий к ч. 1 ст. 69). В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. При этом члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации. Предоставляемое жилье по этому договору является либо государственным, либо муниципальным.

2. По действующему законодательству государство оставило за собой обязанность предоставлять жилье не просто нуждающимся в получении жилой площади, то есть имеющим меньше установленной нормы квадратных метров на человека, но малоимущим гражданам. При этом вопрос о том, кто является малоимущим, будут решать региональные власти в зависимости от конкретной ситуации. Категория малоимущих будет устанавливаться исходя из доходов и имущества, которое подлежит налогообложению, однако конкретные критерии устанавливает каждый регион. Те люди, которые встали на очередь до принятия нового ЖК, сохраняют свое право на получение социального жилья.

Следует иметь в виду, что лицо признается нуждающимся в получении жилого помещения, если у него нет никакого иного помещения, где он имеет право проживать. При наличии жилого дома, жилого помещения, квартиры по нормативу, установленному ЖК РФ, не только на праве собственности, но и на праве социального найма, гражданин не может быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.

3. В ч. 3 комментируемой статьи указано, что возможно установить с помощью других федеральных законов иные категории граждан, имеющих право получить жилые помещения по договору социального найма. В частности, речь идет о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей, семьях, пострадавших от стихии или иной чрезвычайной ситуации, жильцах ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению, военнослужащих, сотрудниках органов внутренних дел и др.

Социальное жилье может предоставляться и гражданам, страдающим некоторыми формами социально опасных заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен специальным постановлением правительства.

4. Предоставление указанными в ч. 3 комментируемой статьи органами местного самоуправления жилых помещений по договорам социального найма осуществляется в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, при наделении органов местного самоуправления в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи соответствующими государственными полномочиями. Таким образом, указанным категориям граждан может предоставляться и муниципальное жилье, но только в том случае, если орган местного самоуправления наделен соответствующими полномочиями. Это указание базируется на конституционном положении: органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств; реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ). И в этом случае применяется порядок предоставления жилья, установленный ЖК РФ, если иное не установлено специальным законом, предусматривающим предоставление жилья в социальный наем той или иной категории граждан.

5. В ч. 5 комментируемой статьи содержится запрет на заключение договора с иностранными гражданами и лицами без гражданства. Однако эта норма носит диспозитивный характер и международным договором Российской Федерации с другими странами может быть предусмотрено иное.