Статья 73 ЖК РФ. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается (действующая редакция)
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Комментарий к ст. 73 ЖК РФ
Комментируемая статья устанавливает ограничения на обмен жилыми помещениями. В соответствии с ней обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в указанных в ней случаях.
Указанные в комментируемой статье условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, направлены на защиту прав наймодателя, потенциального нового нанимателя, иных лиц. При наличии хотя бы одного из указанных условий наймодатель вправе отказать в обмене жилыми помещениями. Осуществление обмена вопреки изложенным условиям является основанием для признания такой сделки недействительной, как не соответствующей требованиям закона.
Как правильно отмечено в литературе, некоторые из оснований запрета на обмен вызывают сомнения. В частности, трудно объяснить, почему, как и ранее, не допускается обмен в тех случаях, когда одно из обменивающихся жилых помещений подлежит сносу или переоборудованию в нежилое помещение. Нет никакой разницы в том, кому следует предоставлять взамен сносимого или переоборудуемого помещения другое жилое помещение: прежнему или новому нанимателю. Пока наниматель проживает в данной квартире, его право пользования жилым помещением, в том числе право на обмен, не должно ущемляться только из-за того, что лицу, которое обязано в этих случаях предоставить другое благоустроенное жилое помещение, может быть невыгодным вселение нового нанимателя, которому придется предоставлять большее по размеру или по числу комнат жилое помещение <7>.
--------------------------------
<7> Бакирова Е.Ю. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями // Нотариус. 2010. N 4. С. 22.
Порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
Запрет на обмен жилого помещения, находящегося в жилом доме, подлежащем сносу, очевидно, вызван следующим.
Хотя согласно ст. 89 ЖК РФ при сносе дома выселяемым из него гражданам по общему правилу должно быть предоставлено равнозначное по общей площади жилье, однако в этой же статье сказано, что в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Так, согласно ст. 1 Федерального закона от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве" гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма), и имеющим в собственности или в пользовании на условиях социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления на одного человека, установленной нормативным правовым актом города Москвы, во внеочередном порядке и на условиях, установленных нормативным правовым актом города Москвы. Таким образом, право на обмен в подобных случаях может быть использовано для неправомерного улучшения жилищных условий.
Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, установлен Приказом Минздрава России от 29 ноября 2012 г. N 987н "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире".