Статья 79 ЖК РФ. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (действующая редакция)
1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.
Комментарий к ст. 79 ЖК РФ
1. Главным и наиболее распространенным основанием прекращения договора поднайма жилыми помещениями является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (ч. 5 комментируемой статьи).
2. В судебном порядке поднаниматель также выселяется в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать предоставленное ему помещение.
3. Как и любой другой договор, договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут по соглашению сторон без обращения в суд.
Кроме того, он может быть расторгнут без обращения в суд при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Наиболее часто встречающимся нарушением является неуплата наемной платы. Однако могут быть и другие нарушения (например, причинение вреда занимаемому жилому помещению).
4. В ч. 4 комментируемой статьи законодатель установил особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают указанные в ней неправомерные действия.
Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.
При разрешении споров, связанных с расторжением судом договора поднайма жилого помещения по требованию нанимателя, следует учитывать положения п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14, в котором судам разъяснено, что следует понимать под использованием жилого помещения не по назначению, под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, в том числе что следует относить к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи.
До обращения в суд с иском о выселении наниматель должен предупредить поднанимателя о допущенных нарушениях, указав на необходимость их устранения, а в случае, если нарушения повлекли за собой разрушение жилого помещения, - назначить данному поднанимателю разумный срок (оценочное понятие) для проведения ремонта жилого помещения. И только тогда, когда нарушения останутся неустраненными, наниматель имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма жилого помещения и выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.
При этом договором поднайма жилого помещения могут быть предусмотрены любые другие обстоятельства, которые будут служить основаниями его расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон договора (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК).
5. Правовым последствием прекращения и расторжения договора поднайма является выселение в судебном порядке поднанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
6. Как правильно отмечено, ч. 6 комментируемой статьи не соответствует общему правовому регулированию договора поднайма. В соответствии с указанной нормой, если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Эта норма противоречит положению ч. 3 ст. 77 ЖК (см. комментарий к ней), согласно которой если договором в договоре поднайма не определен срок, то он считается заключенным на один год. То есть бессрочного договора поднайма в принципе существовать не может <8>.
--------------------------------
<8> Формакидов Д.А. Правовое регулирование договора поднайма жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2017. N 3. С. 26.