К концу 2024 г. в крупных городах арендная плата за недвижимость и пользование другими видами имущества продолжит свой рост. Основной причиной повышения аренды считается увеличение ключевой ставки Центробанка.

Увеличенный процент ипотечной ставки, заявленный в сентябре, как 20%, приведет снижению покупательской активности и повышению спроса на аренду недвижимых и движимых объектов. Что нужно знать про арендную плату и по каким ставкам она рассчитывается, узнайте из данного материала.

Что представляет собой арендная плата?

Процесс передачи прав на имущество одного лица другому на конкретный период времени, обозначенный в оговоренном и подписанном сторонами договоре, называют арендой. Она касается целого ряда объектов: законченные и незаконченные постройки всех типов, транспорт, производственные комплексы, природные участки.

За пользование перечисленными объектами назначается арендная плата, стоимость которой устанавливается владельцем. По своему значению, она представляет собой вознаграждение, выплачиваемое арендодателю за пользование его имуществом (землей, недвижимостью, транспортом и т.д.) по арендному договору.

Формами аренды с оплатой считаются:

  • найм квартир, частных и загородных домов, коттеджей;
  • прокат любого типа движимого имущества;
  • субаренда с предоставлением в пользование уже арендованного имущества;
  • использование нематериальных активов, предприятий и лизинг.

Арендная плата считается фиксированной или переменной суммой, и способна поменяться по оговоренным сторонами условиям сделки, в зависимости от типа арендуемого объекта.

Платежи за пользование имуществом производятся путем наличного или безналичного расчета. Арендатор вносит их единоразово (на весь период действия договора, за год, отдельными частями, дважды в месяц либо еженедельно. Порядок арендной платы решается сторонами.

Понятие «арендная плата» стоит отличать от «арендной ставки». В первом случае, речь идет о величинах внесенной денежной суммы за конкретный период, касающийся любого вида имущества. Во втором случае, ставкой считают внесение платы за временное пользование 1 м2 коммерческой недвижимости. Ставки при этом рассчитываются в соответствии с рыночными ценами.

Разновидности арендной платы

Оплата за предоставленное в пользование арендатору движимое и недвижимое имущество обозначена п. 2 ст. 614 ГК РФ и представлена в нескольких разновидностях, которые бывают:

  • Фиксированными – устанавливаются заранее и не зависят от изменения условий и внешних факторов. Строго закрепленные платежи вносятся на регулярной основе. При этом арендная плата не увеличивается.
  • Переменными – зависят от индексов инфляции, курса валют, доходов арендатора. На них влияют рыночные ценовые скачки, государственные экономические преобразования, решения владельца объекта о повышении арендной платы, а также инфляция и изменившийся доход одной из сторон.
  • Льготными – применяются для социального или государственного жилья, имеющего особый статус и предназначение.
  • С правом выкупа – включают возможность арендатору выкупить объект по истечении срока аренды. В таких случаях арендная плата может частично засчитываться в счет выкупной стоимости за объект.

Размер арендной платы считается гибким финансовым инструментом и зависит от кадастровой стоимости участка и его назначения. Законодательство РФ регламентирует соблюдение сторонами сделки прав и обязанностей по договору в твердой сумме, в виде доли от прибыли, процентов или иным способом (ст. 614 ГК РФ). Допускается взимание арендной платы в виде услуг, предоставляемых арендатором взамен на использование имущества арендодателя.

Что должен знать бухгалтер про арендную плату?

Важной частью бухгалтерского и налогового учета считают правила указания в документах расчета и индексации арендной платы. Бухгалтер обязан правильно учитывать ее на счетах и без ошибок отражать операции по аренде в налоговых декларациях. Вот ключевые аспекты, которые специалист должен знать:

  1. Ознакомление с содержанием и условиями договора сторон, где уточняются условия аренды: фиксированная или переменная плата, наличие авансовых платежей, порядок расчета штрафных санкций.
  2. Отражение оплаты в бухгалтерских отчетах. Арендная плата учитывается как расход на основании счета от арендодателя. Запись делают на счет 44 «Расходы на продажу» (аренда коммерческих площадей) или 20 «Основное производство» (для производственных комплексов и помещений). Доход от аренды, переданный в имущество, учитывается на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
  3. Налог на добавленную стоимость (НДС). Арендодатель выставляет счет-фактуру с указанием суммы налога. Бухгалтер учитывает, что арендатор имеет право на вычет НДС, если аренда используется для облагаемых этим налогом операций. Здесь важно следить за сроками оплаты и начисления НДС, чтобы исключить ошибки в расчетах, которые могут привести к штрафам со стороны ФНС.
  4. Налог на прибыль. Затраты на аренду для арендатора включаются в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу. Здесь важно правильно распределить затраты по аренде на соответствующие периоды. Поступления по арендному договору для арендодателя относятся к доходу, и должны быть учтены при расчетах налога на прибыль.
  5. Учет аренды с правом выкупа. Бухгалтер учитывает данный факт с точки зрения долгосрочных активов. Здесь арендные платежи могут частично засчитываться, как авансовые, за покупку, и тоже влияют на налоговый учет.
  6. Переоценка и корректировка арендной платы. Если произойдет пересмотр денежной оплаты из-за индексации при инфляции или изменении ставок, указанных в договоре сделки, то бухгалтер должен правильно отразить изменения в учете и пересчитать налоговые обязательства.
  7. Специальные режимы по налогам. В зависимости от того, по какому режиму работает организация (упрощенные – УСН, общие – ОСН и т.д.), арендные платежи отражают в отчетности по-разному. К примеру, по УСН расходы на аренду учитывают только после фактической оплаты.
  8. Финансовая отчетность и аудит. Ведение документации и проведение проверок должно основываться на прозрачном и точном учете арендных платежей, включая их увеличение. Важно правдиво готовить годовой финансовый отчет, на основании которого аудиторы смогут проверять соответствие договоров аренды, платежных документов и расчетов платежей.

Ведение грамотного учета арендной платы на предприятиях позволяет избежать налоговых рисков и штрафов, установленных действующим российским законодательством.

Используемые методы расчета арендной платы

При выполнении операций с отражением финансовых платежей, связанных с арендой, применяют следующие методы расчета:

  • Сравнительный. Наиболее распространенный, основанный на детальном анализе стоимости объектов со схожими параметрами и их большом выборе.

Здесь действует самый простой принцип: арендатор не будет платить завышенную стоимость за пользование объектом, если можно его взять по более низкой цене.

  • Доходный. Используется для оценки арендной ставки коммерческой недвижимости, которую планируют взять в пользование, с целью получения прибыли.

Здесь подразумевается субаренда или использование объекта для организации коммерческого производства товаров и услуг. Доходный метод базируется на определении будущих поступлений от сданных в аренду площадей. При этом оценщики учитывают затраты и прибыль арендатора, а не собственника объекта.

  • Затратный. Подходит собственникам, которые проводят учет всех расходов, связанных с данным решением.

Данный метод подразумевает распределение всей суммы затрат на определенный срок действия арендных отношений, с учетом специфики объекта. Бухгалтер учитывает все расходы на приобретение, содержание и ремонт объекта, запланированного для сдачи в аренду.

В рамках затратного подхода разрешено применять дополнительные способы расчета, к которым относят: метод экономической амортизации и рекапитализации, с целью точного определения общей стоимости арендных платежей. Метод экономической амортизации учитывает степень износа недвижимости и расходы на содержание объекта.

При методе рекапитализации учитывают затраты, которые владелец объекта вложил до его сдачи в аренду. Для расчета коэффициента здесь бухгалтеру потребуются точные характеристики по движимому или недвижимому имуществу, их текущее состояние и степень износа.

Важные нюансы

Владелец имущества, передаваемого в аренду, перед заключением договора с арендатором имеет право попросить залог, который возвращается по окончании сделки. Арендный платеж в данном случае засчитывают в качестве оплаты последнего месяца или удерживают, если будет установлен факт причинения ущерба имуществу.

Арендные платежи по договору могут получать как юридические, так и частные лица. Сумма оплаты и сроки аренды должны указываться в документе письменно и цифрами. Государственная регистрация договоров по аренде при этом касается сделок со сроками более 1 года. Период сдачи имущества в пользование устанавливает сам арендодатель.

На размеры арендных платежей влияет рыночный спрос, технические характеристики и состояние объекта, а также дополнительные бонусы. Для повышения ставки платежа, к договору прилагается предварительно составленное дополнительное соглашение.

Подтверждение оплат желательно фиксировать документально. Если арендный платеж осуществляется наличными, подойдет расписка на бумаге. При безналичных платежах квитанции проще всего получать через банковские приложения.