При наследовании, разводе нередко возникает вопрос раздела имущества. «По умолчанию» та же квартира или дача будет находиться в долевой собственности. Вынужденным соседят придется или договариваться о совместном пользовании, или как-то делить квадраты.
Чаще возникают вопросы по оплате услуг ЖКХ, возможности и условиям сдачи помещения в аренду. Разберемся подробнее в ситуации.
Что такое общая собственность
Под общей собственностью понимают имущество, которое одновременно принадлежит нескольким собственникам (физическим лицам и/или организациям). Обычно речь идет о квартирах или домах, которые физически нельзя разделить без разрушения объекта. Законодательство предусмотрена два способа (режима) оформления общей собственности.
Общая долевая подразумевает, что каждый собственник владеет определенной долей имущества. Например, 1/3 квартиры (без выделения конкретных комнат и пр.). Такие доли можно продать или подарить. Их размер влияет на порядок пользования – у кого больше площади, тот может диктовать условия, хотя бывают исключения.
При совместной общей собственности доли не выделяются. Собственники обладают равным правом на такое имущество независимо от площади и иных критериев. Продать или подарить свою «долю» нельзя, есть возможность только пользоваться на общих основаниях. Например, квартира, которую купили в браке, считается совместной собственностью супругов без выделения долей.
Как выделить долю
Под долей понимают часть собственности. Они образуются при регистрации покупки на нескольких граждан, например, с участием материнского капитала или при наследовании. В документах может быть указано 1/4 или 50/211. Такое возможно, если жилье однажды приватизировали на большую семью, а потом после смерти собственников наследовали на еще большее количество граждан.
По закону можно выделять и перераспределять доли. Их выделение происходит в результате достижения договоренности или в силу решения суда. Например, супруг при разводе доказал, что он вложил в покупку квартиры личные средства, заработанные до брака. Тогда суд отдаст ему или всю квартиру, или большую часть несмотря на то, что «по умолчанию» жилье принадлежало обоим на основании норм Семейного Кодекса РФ.
То же происходит, если был заключен брачный договор. Помимо выделения доли можно изменить. Например, собственник 1/3 может выкупить еще одну треть, и он станет владельцем 2/3. Изменения происходят и по причине того, что кто-то может вкладываться в ремонт, тогда как остальные ничего не делают, хотя стоимость имущества существенно возрастает.
Нередко доли возникают при покупке недвижимости семьями с детьми, когда последним в силу действующих законов выделяют определенные доли. В любом случае собственность необходимо регистрировать в Росреестре. Наличие/отсутствие долей подтверждается соответствующей записью в выписке из ЕГРН.
Как продать долю в общей собственности
Право собственности на долю одновременно является правом распоряжаться ею, например, можно продать имущество. Но нужно соблюдать правило – сначала ее необходимо предложить остальным собственникам недвижимости. Если кто-то из них изъявит желание приобрести дополнительную долю, придется заключать договор купли-продажи с ним.
Процедура подразумевает письменное уведомление все сособственников. В нем нужно указывать размер доли, ее цену и предложение выкупить имущество. На обдумывание решения выделяется один месяц – собственники должны согласиться на покупку или отказаться от нее. По истечении указанного срока можно заключать сделку с любым покупателем «со стороны».
При нарушении процедуры появится возможность оспорить сделку через суд. Если будут основания для отмены ранее заключенного договора купли-продажи, по судебному решению придется вернуть имущество и деньги предыдущим владельцам. Такие ситуации возникают, если владелец доли либо продал квартиру дешевле ранее заявленного, либо сделал это до завершения месяца.
Остальные собственники вправе обратиться в суд в течение трех месяцев после того, как выяснили обстоятельства, нарушающие их права. Такое право возникает в момент, когда становится известно о продаже, а не со дня заключения договора купли-продажи. Чтобы избежать подобных конфликтов, можно заверить уведомления у нотариуса.
Как продать все доли сразу
При участии в сделке всех собственников извещать друг друга о предстоящей продаже не нужно. Если все доли покупает один гражданин или организация, заверять договор у нотариуса также не требуется (хотя по желанию можно). После заключения договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать в Росреестре, например, через ближайшее отделение МФЦ.
Выкуп доли у другого собственника
Закон допускает продажу долей другим собственникам. Такие сделки нужно заверять у нотариуса. В этом случае считается обязательным извещение других владельцев, которые вправе приобрести продаваемые доли в приоритетном порядке. Исключение составляют такие доли, которыми нельзя пользоваться отдельно от других в связи со слишком малым размером.
В отдельных случаях выкуп возможен по решению суда. Если какому-то владельцу принадлежит полноценная часть жилья, заставить продать ее не выйдет даже через подачу искового. Например, доля составляет 11 кв. м, тогда как в квартире есть изолированная комната размером 13 кв. м. При разводе ее оставят за супругом, т.к. есть возможность его «отдельного» проживания.
Как платить налог при продаже долей
При владении имуществом свыше трех (пяти) лет налоги после продажи имущества продавец не платит. Правило распространяется даже на те доли, которые были выкуплены недавно. Важен срок общего пользования недвижимостью.
Как платить за коммунальные услуги в общей квартире
Чаще всего конфликты возникают из-за оплаты услуг ЖКХ. Собственникам не всегда легко достичь договоренности по «справедливому» вложению своих средств. С каждым видом услуг приходится разбираться отдельно. Проще всего разделить суммы, рассчитываемые по квадратным метрам. Это, например, отопление помещения. Отказаться от него нельзя, зато можно разделить на любое число владельцев.
Сложнее с услугами, оплачиваемыми по счетчикам. Это газо-, водоснабжение, электричество. При расчетах оплаты придется договариваться о распределении суммы, т.к. владелец всего 1/10 может потреблять до 100% коммунальных услуг. Например, если он единственный кто живет в квартире, являющейся совместной собственностью. Отдельно разбираются вопросы оплаты по услугам, если ее начисляют по количеству зарегистрированных лиц.
В этом случае необязательно быть собственником или жить в помещении, начислять суммы будут строго по наличию прописки. За несовершеннолетних обязаны платить родители, хотя квитанция будет приходить на имя прописанного независимо от возраста.
Как суды делят квартплату
Споры относительно оплаты услуг ЖКХ в большинстве случаев приходится решать через суд. Это относится как к уже уплаченным суммам, так и к будущим платежам. Оптимальный путь решения – выделить лицевые счета на каждого собственника. Тогда порядок оплаты ЖКУ будет определен однозначно и навсегда. Квитанции будут приходить раздельные. Если один собственник не будет платить за услуги, его долги не будут взыскиваться с остальных.
Как регистрировать жильцов в общей собственности
Прописать кого-либо в общей квартире можно только при согласии остальных собственников. При переезде на другое постоянное место жительство «по умолчанию» гражданин обязан встать на учет в течение 7 календарных дней. Но сделать это без собственников жилья нельзя. Они должны подать соответствующее заявление в паспортный стол или МФЦ.
Подать заявку на регистрацию можно через Госуслуги. Тогда каждому владельцу придет извещение на подтверждение запроса. Прописаться получится после согласия всех собственников. Исключение составляют дети до 14 лет, они «автоматом» регистрируются там, где и их родители без дополнительного согласия.