Вопросы, связанные с объектами капитального строительства (сокращенно – ОКС), чаще всего возникают при заключении договоров купли/продажи недвижимости или реорганизации ООО, связанных с присоединением одной компании к другой. Что представляет собой ОКС, каковы его основные признаки, виды, особенности и как проходит регистрация, давайте разбираться.

Особенности капитальных построек

По своему назначению, объект капитального строительства представляет собой здание, сооружение или иную конструкцию на земле, построенную для длительного использования. ОКС требует официальной регистрации, поэтому должен быть обязательно внесен действующий кадастр недвижимости (ЕГРН). Также такие постройки строятся с соблюдением строительных норм и стандартов, которые гарантируют пользователям их долговечность и безопасность.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства выдают соответствующие службы. Специальный документ подтверждает, что проектная документация застройщика соответствует градостроительным нормам, проектам межевания и планировки используемой территории. Любые вопросы, связанные с возведением ОКС, регламентирует ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Для модернизации развития строительной отрасли активно используется цифровизация. Поручение № Пр-1235 от 19.07.2018 г. наделило Минстрой полномочиями к 2030 г. полностью перейти на обязательное применение информационного моделирования при создании и эксплуатации объектов капитального строительства. В первую очередь цифровизация коснется построек социального значения (больниц, спорткомплексов, школ, детских садов, театров).

Такой подход позволит следить за состоянием объекта на всех этапах – от возведения и эксплуатации до реконструкции и сноса. С 2024 года участвовать в формировании цифровой модели ОКС обязаны все участники строительства и эксплуатации зданий. Имеющиеся сведения по отстроенным сооружениям и недвижимости вторичного плана, возведенных в предыдущие годы, а также реконструкции, должны быть переведены в цифровой формат.

Характерные признаки ОКС

К признакам, характеризующим назначение объектов капитального строительства, эксперты относят:

Тесную связь с земной поверхностью.

ОКС формируются на земле их основа – фундамент: винтовой, столбчатый, свайный, бетонный (монолитный, плиточный, ленточный). Переместить построенные конструкции нельзя без значительных разрушений или изменений.

Сложную строительную структуру.

Объекты капитального строительства строят по инженерным чертежам. Проекты построек имеют инфраструктуру и тесную взаимосвязь всех входящих элементов, без которых их функционирование и использование будет невозможным.

Разнообразие капитальных зданий.

ОКС включает жилые дома, постройки коммерческого и некоммерческого типов, сложные сооружения: мосты, дороги, инженерные сети и другие конструкции, требующие проектирования и утверждения в соответствующих органах.

Длительный срок эксплуатации.

Капитальные постройки предназначены для долгосрочного использования – несколько десятков лет и более. Согласно нормативным строительным документам (многочисленные ГОСТ, СТО, СНИП). Работы по стандартизации в области строительства организует Государственный комитет по жилищной и строительной политике (Госстрой), соблюдением правил электрической и пожарной безопасности – соответствующие службы.

Обязательность регистрации.

Необходимо проводить обязательную государственную регистрацию ОКС в ЕГРН с присвоением личного кадастрового номера и получения Свидетельства о праве собственности.

Специальное назначение объектов.

Постройки предназначены для использования их в качестве жилых, производственных, коммерческих, социальных помещений либо использовать их для иных целей.

Разновидности объектов капитального строительства

К объектам ОКС, согласно пунктам 10 и 10.1 статьи 1 ГрК, относят:

  • Жилые здания – многоквартирные дома, частные коттеджи, дачи, таунхаусы и т.д., предназначенные для проживания людей и имеющие соответствующую инфраструктуру (коммуникации, отопление, газификацию, связь и т.д.).
  • Нежилые постройки – коммерческие, административные, производственные и складские здания. Самые распространенные среди них: офисные центры, торговые комплексы, заводы и склады.
  • Сложные сооружения – мосты, дороги, туннели, инженерные коммуникации: водопроводы, газопроводы, линии электропередач, требующие особых условий строительства и эксплуатации.
  • Социально-значимые объекты – учреждения здравоохранения, образования, развлечений, спортивные комплексы, строительство которых осуществляется за счет государственных средств.

Любая капитальная постройка имеет свое назначение и выполняет определенные функции. В связи с этим, принято делить их также на такие группы:

  • Производственные.
  • Непроизводственного типа.
  • Уникальные – высота больше 100 м, пролеты более 100 м, консоль – больше 20 м.
  • Вертикальные.
  • Горизонтальные.

К последней группе относят линейные объекты капитального строительства, на практике являющиеся инженерными конструкциями. Разрешение на их строительство выдается в соответствии со ст. 51 ГрК. Для оформления прав на линейный объект помимо документов на земельный участок, потребуется также разрешение на ввод постройки в эксплуатацию и кадастровый паспорт.

Встречается также информационная модель ОКС. Данное понятие появилось недавно, и используется в бухгалтерии, в качестве актуальных данных об объекте капитального строительства. Информационные сведения про ОКС формируются на этапах инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта, эксплуатации и сноса. Формирование данной модели включает сбор, обработку, учет и хранение информации в электронной форме сведений, документов и материалов, для их дальнейшей передачи в архив.

Нюансы регистрации ОКС

Порядок строительства объекта капитального строительства включает следующие этапы:

Проектирование и получение разрешений.

Процесс регистрации начинается с создания проекта постройки и получения разрешения на строительство в местной администрации. Проект должен соответствовать строительным нормам и требованиям.

Проведение строительства и ввод в эксплуатацию.

Процесс и завершение возведения ОКС обязательно должен сопровождаться актом ввода строения в эксплуатацию. Документ подтверждает его готовность и соответствие утвержденному проекту и нормам безопасности.

Кадастровый учет.

Для регистрации объекта потребуется подать заявление в Росреестр или МФЦ, приложив необходимые документы: готовый инженерный проект, Акт ввода в эксплуатацию, документ о праве собственности на участок.

Получение кадастрового номера и свидетельства.

После проверки документов объекту присваивается кадастровый номер, и заявителю выдается выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающая право собственности.

Список документов для получения разрешения на строительство включает:

  • Заявление с подписью и датой.
  • Правоустанавливающие документы на землю.
  • Градостроительный план участка, выданный не позже трех лет до подачи заявки.
  • Схема планировочной организации земли с обозначением места размещения ОКС.

Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план ОКС. Выдачей разрешений и приемом документов занимается Госстройнадзор.

Подведение итогов

Объекты капитального строительства играют важную роль для экономики и общественной жизни. Их создание требует значительных усилий, тщательного планирования и соблюдения всех установленных строительных норм и требований, с целью обеспечения их долговечности, функциональности и безопасности для людей. Помимо Градостроительного, упоминает объекты капитального строительства также и п. 1 ст. 130 Градостроительного кодекса РФ.

Лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт ОКС могут быть застройщики либо ИП, а также юридические лица, заключившие договор строительного подряда. Разрешение на строительство объектов капитального строительства необходимо, если застройщиком планируется строить здание или сооружение для общественных нужд или на продажу под офисное учреждение, магазины, автомойку, заправку, шиномонтаж, парикмахерскую и т.д.