Как составить договор аренды коммерческого помещения

Смотреть Содержание

• Существенные условия договора аренды коммерческого помещения
• Основные пункты в договоре аренды: таблица
• Кто подписывает договор аренды коммерческого помещения
• Что проверить перед подписанием договора аренды коммерческого помещения

Коммерческое помещение — недвижимость, которая используется в бизнесе. В эту категорию входят офисы, склады, магазины, гостиницы и другие объекты, приносящие доход.

Без грамотно составленного договора аренды можно столкнуться с неприятностями: неожиданное повышение платы, сложности с ремонтом, внезапные претензии арендодателя. В документе должно прописываться:

✅ стоимость и сроки аренды;

✅ порядок внесения платежей;

✅ ответственность сторон;

✅ другие важные условия.

Ошибки в договоре могут обернуться убытками или спорами. Чем внимательнее проработаны условия, тем меньше риск неприятных сюрпризов.

Существенные условия договора аренды коммерческого помещения

Аренда коммерческой недвижимости — это всегда про расчётливость. Без чёткого договора риски возрастают (ст. 606 ГК РФ). Одна неточность — и уже неясно, кто за что отвечает, как платятся деньги и кому положена компенсация в случае неприятностей.

Предмет договора

Чтобы не было споров, объект аренды должен быть описан детально (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ):

• полный адрес, чтобы потом не выяснилось, что речь шла не об этом здании;
• площадь в квадратных метрах по данным ЕГРН;
• кадастровый номер, который точно идентифицирует объект;
• назначение помещения: офис, магазин, склад и т. д.

Если арендуется не всё помещение, а его часть, то без схемы с границами тут не обойтись.

Срок аренды

Договор должен чётко фиксировать, на какой срок помещение передаётся (ст. 621 ГК РФ):

• до года — краткосрочная аренда;
• больше года — долгосрочная.

Если срок больше года — зарегистрируйте договор в Росреестре.

Арендная плата

Деньги — важнейший момент. В договоре нужно закрепить (п. 2 ст. 614 ГК РФ):

• сумму арендной платы;
• периодичность платежей (ежемесячно, ежеквартально);
• способы оплаты (наличные, безналичный перевод);
• условия пересмотра стоимости, например, с учётом инфляции.

Права и обязанности сторон

Чёткие роли помогают избежать конфликтов.

Арендодатель:

• передаёт помещение в надлежащем состоянии;
• обеспечивает доступ и не чинит препятствий.

Арендатор:

• оплачивает аренду вовремя;
• использует помещение по назначению;
• поддерживает порядок.

Ответственность сторон

Если кто-то нарушает договор, должны быть последствия:

• штрафы за просрочку платежей и нецелевое использование помещения;
• компенсация убытков, если причинён ущерб.

Передача и возврат помещения

Для возврата арендованного помещения в должном состоянии, надо (п. 2 ст. 612 ГК РФ):

• составить акт приёма-передачи фиксирует состояние помещения при начале и окончании аренды;
• прописать в договоре требования к состоянию помещения при возврате.

Расторжение договора

Разойтись можно по-разному:

• по соглашению сторон — когда обе стороны согласны;
• в одностороннем порядке — если одна сторона нарушила важные условия.

Разрешение споров

Разногласия лучше решать мирно, но если не получается:

• сначала переговоры;
• если не сработает — обращение в суд.

Форс-мажор

Непредвиденные обстоятельства тоже прописываются:

• природные катастрофы;
• военные действия;
• изменения в законодательстве.

Дополнительные условия

Всё, что может оказаться важным:

• порядок внесения изменений в договор;
• возможность субаренды;
• обязательства по страхованию помещения.

Чем подробнее всё расписано, тем меньше вероятность недоразумений.

Основные пункты в договоре аренды: таблица

Кто подписывает договор аренды коммерческого помещения

Аренда коммерческой недвижимости — процесс не только деловой, но и юридически значимый. Без правильного подписания договора сделка не получит законной силы, а значит, могут возникнуть сложности. Кто именно ставит подпись на документе и какие нюансы при этом важны? Рассказываем

Стороны договора аренды

В сделке участвуют две стороны:

• арендодатель — владелец помещения или тот, кто имеет право его сдавать;
• арендатор — компания или частное лицо, берущее помещение в аренду для бизнеса.

Подписание договора физическими лицами

Если аренду оформляют частные лица, они подписывают договор самостоятельно. В документ вносят паспортные данные и адрес регистрации. Если кто-то из участников не может присутствовать лично, ситуацию решает доверенность. Её оформляют у нотариуса, чтобы передать право подписи другому человеку.

Подписание договора юридическими лицами

Когда одной или обеими сторонами являются компании, подпись ставит представитель организации. Это может быть:

• руководитель (например, генеральный директор), действующий на основании устава;
• доверенное лицо, у которого есть официально оформленные полномочия.

Если договор подписывает не руководитель, а кто-то другой, доверенность должна быть нотариально заверена и содержать чёткий перечень прав представителя.

Особенности подписания индивидуальными предпринимателями

ИП подписывают договор лично, указывая свои регистрационные данные. Если предприниматель не может этого сделать, он также может оформить доверенность. Как и в случае с юридическими лицами, доверенность заверяется нотариально.

Электронная подпись и цифровизация в 2025 году

С 1 марта 2025 года в России вступили в силу изменения в законодательстве, позволяющие подписывать договоры аренды в электронном виде. Теперь достаточно усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП), чтобы оформить сделку дистанционно. Это ускоряет процесс и делает его удобнее.

Что проверить перед подписанием договора аренды коммерческого помещения

Перед тем как ставить подпись под договором долгосрочной аренды коммерческого помещения, стоит проверить каждую деталь. Ошибки или невнимательность могут привести к неприятностям — от неожиданного роста платежей до юридических споров. Поэтому надо знать, как правильно заключить договор аренды коммерческого помещения.

Проверка арендодателя

Важно убедиться, что у владельца есть право сдавать помещение:

👉 выписка из ЕГРН покажет, кому принадлежит недвижимость и есть ли на ней обременения;

👉 если арендодатель — компания, стоит запросить устав и выписку из ЕГРЮЛ, чтобы проверить её регистрацию и полномочия подписанта.

Состояние помещения и его соответствие нормам

Чтобы не столкнуться с сюрпризами после переезда, нужно изучить документы:

• технический паспорт и план БТИ помогут сверить реальную планировку с официальной версией;
• соответствие санитарным и пожарным требованиям избавит от возможных штрафов.

Финансовые условия

Все нюансы оплаты должны быть прозрачны:

💰 аренда и дополнительные платежи, включая коммунальные расходы;

💰 обеспечительный платёж и условия его возврата;

💰 необходимость авансовых платежей.

Сроки и возможность расторжения

Важные моменты, которые стоит уточнить заранее:

• срок аренды и условия продления;
• штрафы и правила досрочного расторжения.

Если договор заключён больше чем на год, его нужно регистрировать в Росреестре.

Обязанности сторон

Чтобы избежать разногласий, договор должен чётко распределять ответственность:

• арендодатель отвечает за состояние помещения, капитальный ремонт и работу коммуникаций;
• арендатор обязан вовремя платить, поддерживать порядок и не делать перепланировку без согласования.

Юридическая экспертиза договора

Перед подписанием стоит проверить:

✅ соответствие условиям законодательства;

✅ наличие всех обязательных пунктов.

Чтобы исключить риски, лучше привлечь юриста.