Как избежать неприятностей при заключении договора аренды между компанией и физлицом? Расскажем в нашей статье.
Договор аренды между юридическим и физическим лицом: арендодатель — физлицо
Организация может арендовать имущество физлиц. Законом это не запрещено.
Договор аренды с «физиком» заключают на тех же основаниях, что и с арендодателем-юрлицом (гл 34 ГК РФ). Одно из главных требований законодательства: заключение договора только в письменной форме.
Что нужно проверить перед составлением договора
Статус арендодателя
Если физлицо не является самозанятым или ИП, то фирма-арендатор становится налоговым агентом и платит НДФЛ с арендных платежей. Этот пункт лучше прописать в договоре (п. 4 ст. 226 НК РФ).
Проверить статус физлица можно с помощью сервиса на сайте ФНС.
Кто собственник имущества
Физлицу, с которым заключается договор, нужно быть собственником арендуемого имущества. Подтверждает право собственности арендатор соответствующее свидетельство или выписка из госреестра.
При сдаче в аренду имущества, которое находится в совместной собственности супругов, нужно согласие обоих владельцев. Например, один супруг может предоставить второму нотариальную доверенность на такие действия.
Еще один вариант — согласие супруга (супруги) в письменной форме на передачу имущества в аренду. Его можно оформить как приложение к договору.
При отсутствии такого согласия договор аренды может быть признан судом недействительным по требованию супруга арендодателя. Однако он должен будет доказать, что вы знали или заведомо должны были знать о его несогласии на заключение договора (п. 2 ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ).
Какие нюансы нужно учесть при составлении договора
Расскажем, на что надо обратить внимание при оформлении договора аренды между юридическим и физическим лицом.
|
Условия |
Что нужно учесть |
|
Предмет договора |
Укажите в договоре исчерпывающее описание арендуемого имущества, например:
Если объект описан недостаточно точно и полно, договор будет считаться недействительным (ст. 607 ГК РФ). Чтобы исключить дополнительные риски нужно также описать состояние арендуемого имущества |
|
Какие права передаются |
Варианта может быть 2: временное пользование или владение. Например, если арендуется помещение под офис, то передаются сразу оба права |
|
Срок аренды |
Рекомендуем исчислять срок договора не от даты его подписания, а от даты подписания акта приема-передачи имущества, либо подписать договор и акт одновременно. Это позволит избежать риска незаключенности договора |
|
Размер и способы перечисления арендных платежей |
Самый безопасный вариант: зафиксировать твердый размер арендной платы и банковские реквизиты арендодателя для перечисления оплаты |
|
Иные платежи в рамках договора |
Нужно предусмотреть порядок компенсации дополнительных затрат, если их несет арендодатель, например:
|
|
Права и обязанности сторон |
Главная особенность таких договоров — обязанность арендатора платить НДФЛ с арендных платежей. Исключение: у физлица есть статус ИП или самозанятого и это условие прописано в тексте договора. закрыть
Также рекомендуем исчислять, удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с неустойки, поскольку налоговые органы могут признать ее доходом |
Пример договора аренды помещения между физическим и юридическим лицами (жилое)
Когда договор аренды могут признать трудовым
На практике часто встречаются споры с проверяющими органами при попытках подменить трудовые отношения договором аренды. Разберем такую ситуацию на примере.
Предмет договора аренды между физлицом и ООО «Витязь» — машина с экипажем. Арендодатель сам управляет машиной и ремонтирует ее. В связи с этим договор может быть переквалифицирован в трудовой, если фактически между сторонами сложились трудовые отношения (ч. 4 ст. 11, ст. 19.1 ТК РФ).
Что делать, чтобы избежать рисков по такому договору:
- Не использовать трудовую терминологию, например: работник, должность, заработная плата, тарифная ставка, оклад, премия, надбавка, обязанность обеспечить условия труда и т.п.
- Четко укажите, что арендодатель предоставляет арендатору автомобиль за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению автомобилем и по его технической эксплуатации.
- Не используйте формулировки, которые сделают порядок оказания услуг экипажем похожим на установление рабочего времени, например:
- арендодатель подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка;
- арендатор вправе устанавливать арендодателю ненормированный рабочий день.
Образец договора аренды автомобиля между физическим и юридическим лицами (с экипажем).
Договор аренды между юридическим и физическим лицом: арендодатель — юрлицо
Организации могут сдавать в аренду имущество физлицу, которое не зарегистрировано как ИП. Глава 34 ГК РФ, которая регулирует такие сделки, не содержит никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают.
Для арендодателя заключение договора с физическим лицом негативных правовых последствий не влечет. Ответственность за свои действия несет исключительно сам арендатор.
Арендодателю в свою очередь нужно только соблюдать требования законодательства об аренде и условия заключенного договора (ст. 606 — 670 ГК РФ).
Особенности сдачи в аренду физлицу муниципальной или государственной собственности
По общему правилу заключение таких договоров происходит по результатам торгов.
Если аренда длится более 1 года, то договор подлежит регистрации в Комитете по управлению имуществом. Остальные правила заключения и оформления договора такие же, как и при аренде имущества коммерческой организации.
Однако при аренде земельных участков есть свои особенности. Например, в случае прекращения действия договора аренды муниципальной земли, на которой расположен объект незавершенного строительства, могут изъять у собственника. Это происходит по решению суда как продажа с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ).