Договор аренды земельного участка фиксирует условия, на которых арендодатель передаёт землю во временное пользование арендатору. В случае разногласий этот документ поможет урегулировать спор во внесудебном порядке или отстоять свою правоту в суде. В договоре стороны закрепляют взаимные права и обязанности, стоимость аренды, состояние участка на момент передачи, цель использования земли и другие значимые аспекты.
Расскажем подробнее, как составить этот документ и какие разделы в него включить.
Особенности аренды земли
Договор аренды земельного участка составляется в простой письменной форме. Он не требует нотариального заверения, однако стороны могут воспользоваться услугами нотариуса, чтобы впоследствии иметь весомые аргументы для защиты своей позиции в суде.
В качестве арендаторов и арендодателей вправе выступать физические и юридические лица. Право сдавать землю в аренду есть у собственников и их уполномоченных представителей. Лица, обладающие наделами на правах безвозмездного пользования, вправе выступать в качестве арендодателей, только если собственник дал на это согласие. Основание — ст. 608 ГК РФ, п. 1.1 ст. 24 ЗК РФ, Постановление ФАС Уральского округа № Ф09-1855/11 от 19 апреля 2011 года.
Существенные условия договора — размер арендной платы и срок, на который земля передаётся во временное пользование. Если соглашение заключается на 12 месяцев или более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Условия договора
Договор аренды земельного участка считается заключённым, если он содержит существенные условия. К ним относятся:
- предмет аренды;
- срок аренды;
- размер арендной платы;
- состояние объекта на момент передачи.
Структурно документ состоит из нескольких частей.
Шапка
Здесь размещают информацию о сторонах договора и месте его заключения. Также указывают дату и прописывают, кто арендатор, а кто арендодатель.
Предмет договора
В этом разделе раскрывается суть соглашения. Стороны указывают, что арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок. Необходимо указать адрес и кадастровый номер надела, а также продолжительность аренды. Другие характеристики участка, которые должны присутствовать:
- целевое назначение;
- сведения о границах;
- вид разрешенного использования;
- площадь и подробное описание объекта.
Срок аренды необходимо указывать во всех случаях. Если арендатор и арендодатель договорятся продлить период временной передачи земли в пользование, они могут заключить дополнительное соглашение к договору, в котором укажут более длительный срок. Но важно сделать это в тот период, когда договор ещё действует.
Обратите внимание! Если объект находится в государственной или муниципальной собственности, на него может распространяться ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающая предельные сроки аренды.
Необходимо указать, в каком состоянии находится надел, есть ли на нём строения, сооружения и коммуникации и как они расположены. В этой же части договора содержится информация о том, на каком основании собственник владеет участком. На момент заключения договора на недвижимость не должны быть наложены обременения, и это тоже отражается в договоре.
Стоимость аренды
В этой части стороны договариваются, когда и в каком размере вносится плата за пользование землёй. Сроки указываются в виде даты каждого месяца, не позднее которой арендатор должен передать денежные средства арендодателю. Способ передачи денег стороны выбирают на своё усмотрение. Если арендодателем выступает юридическое лицо, используется безналичный расчёт с перечислением платы на расчётный счёт собственника.
Если арендная плата в разные месяцы будет отличаться, это следует указать отдельным пунктом. Здесь же можно прописать порядок изменения арендной платы на случай, если возникнет такая необходимость.
Права и обязанности арендатора
Положения этого раздела перечисляются в свободной форме, однако они не должны противоречить природе договора и ущемлять арендатора в правах. Сторона, получающая участок во временное пользование, имеет право на следующее:
- Заключение нового договора, когда истечёт срок этого, с использованием преимущественного права.
- Использование участка, а также пресных подземных вод и закрытых водоёмов, расположенных в его пределах.
- Проведение работ, обусловленных целями аренды (возведение сооружения, зданий).
- Передача своих прав на аренду, в том числе внесение их в уставный капитал юрлица, при условии согласия арендодателя.
- Сдача в субаренду, если арендодатель на это согласен.
- Досрочное расторжение договора в случае нарушения арендодателем своих обязанностей или прав арендатора.
Субаренда — передача арендатором имущества во временное пользование третьему лицу на определённый срок и за установленную плату. Денежные средства за использование надела получает арендатор, который самостоятельно рассчитывается с арендодателем. В случае ненадлежащего использования участка, причинения ему ущерба, недобросовестного обращения с землёй и имеющимися постройками арендодатель направляет претензии арендатору, а не субарендатору.
Заключение договора субаренды выгодно, если арендатор в течение некоторого времени не имеет возможности пользоваться наделом, но не хочет расторгать договор.
Эта часть может быть дополнена другими пунктами, с учётом категории земель и целевого назначения надела. Пример: на сельскохозяйственных землях можно высаживать растения, проводить оросительные и дренажные работы, строить открытые и закрытые водоёмы, собирать урожай, реализовывать его и получать с этого доход.
Арендатор обязан:
- Придерживаться разрешённого вида использования земель.
- Не допускать ухудшения состояния почвы, сооружений и построек.
- Сохранять границы надела, установленные межевые и другие специальные знаки.
- Проводить мероприятия по охране земли, предусмотренные законом.
- Следить за тем, чтобы сохранялось плодородие почвы.
- Использовать участок так, чтобы не причинять вреда окружающей среде.
- Соблюдать права пользователей наделов, расположенных по соседству.
- Получать согласие арендодателя на передачу земли в субаренду и на другие действия, в отношении которых в договоре указано, что на них нужно согласие собственника.
- Вовремя и в полном объёме вносить арендную плату.
Права и обязанности арендодателя
Арендодатель имеет право:
- следить за надлежащим использованием участка;
- изменять арендную плату с периодичностью, прописанной в договоре;
- требовать компенсации убытков, полученных вследствие недобросовестного использования земли арендатором;
- досрочно расторгать договор, если вторая сторона не исполняет свои обязанности.
Если арендованный участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, арендодатель обязан возместить арендатору упущенную выгоду. Также к обязанностям собственника надела относятся помощь в землеустроительных работах и передача земли в надлежащем состоянии.
Ответственность сторон
Здесь указывают, что арендатор и арендодатель несут ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение договора.
Пример: арендная плата должна вноситься своевременно. Если это обязательство не исполняется, арендатор несёт ответственность за несоблюдение сроков. Последствия наступают в виде штрафа, установленного в процентах от стоимости аренды или в фиксированной сумме. Также стороны вправе установить штраф за несвоевременный возврат участка.
Последствия для арендатора за допущенные нарушения наступают в виде досрочного расторжения договора. В отдельных случаях он обязан компенсировать арендатору недополученную выгоду или причинённый убыток.
Расторжение договора
Здесь указывают, в каких случаях каждая из сторон вправе потребовать расторжения арендного договора. Арендатор может сделать это, если полученный участок не соответствует описанию или его невозможно использовать по причинам, за которые ответственен арендодатель.
Собственник надела вправе потребовать расторжения договора, если арендатор недобросовестно пользуется землёй, нарушает срок внесения арендной платы, причиняет вред природному объекту.
Другие условия
Здесь стороны указывают, в скольких экземплярах составляется документ, кто несёт расходы, связанные с регистрацией, и каким образом в договор будут вноситься изменения, если это потребуется. В этом же разделе стороны прописывают всё, что считают нужным и о чём не упомянуто в предыдущих частях документа.
Как зарегистрировать договор
Для регистрации арендного договора нужно обратиться в Росреестр или в ближайшее отделение МФЦ. Госпошлина составляет:
- для физлиц — 2 000 руб.;
- для юрлиц — 22 000 руб.;
- если предметом договора выступает земля сельхозназначения — 350 руб.