Продажа или покупка жилья считается одной из самых ответственных сделок, требующих внимательного отношения к юридическим аспектам. Если процесс происходит при участии несовершеннолетнего собственника, то при составлении договора купли/продажи квартиры учитываются правовые особенности и риски. Ребенок может быть собственником всего жилья либо ее доли, получить его в наследство по факту или завещанию.
Какие нюансы нужно знать о договоре при купле/продаже квартиры, закрепленной за несовершеннолетним лицом или при его долевом участии, давайте разбираться.
Как дети становятся собственниками недвижимости?
Владельцами квартиры несовершеннолетние становятся, если родители покупают для них строящееся жилье, берут квартиру в ипотеку или проводят приватизацию. При совершении любых сделок родителями или родственниками, в которых принимают участие несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки.
Представители этих органов следят за соблюдением прав детей любого возраста, а также получением согласия подростков 14-18 лет на проведение сделок с недвижимостью. Если будут выявлены нарушения законодательства и интересов ребенка на момент совершения сделки, опека добивается через суд признания ее ничтожной. На куплю/продажу недвижимости будет наложен запрет, а договор между продавцом и покупателем будет считаться недействительным.
Дети могут стать собственниками жилья, если:
- Переоформление квартиры выполняется по желанию родителей или близких родственников для обеспечения ему материального благополучия на будущее.
- Происходит передача собственности по наследству – фактическая либо по завещанию.
- Родители умерли или были лишены родительских прав. Органы опеки в течение трех месяцев оформляют договор, по которому жилье станет собственностью детей.
- Была получена дарственная от любого лица (сторонние или близкие родные, крестные и т.д.).
- Защита недвижимости была проведена родственниками ребенка от будущего наложения арестов кредиторами. Например, при невыплаченном долге родителей, даже если она была в залоге, квартиру отобрать финансовое учреждение не сможет.
При отсутствии родителей интересы ребенка представляют не только родственники, но и опекуны, попечители и орган опеки. Здесь нужно запомнить некоторые нюансы.
До 6 лет ребенок считается недееспособным, от 6 до 14 лет, а также с 14 до 18 лет – частично дееспособными. Они принимают участие в сделке, но согласие на нее должны дать родители, усыновители либо попечители.
Полностью дееспособными несовершеннолетние становятся с 16 лет, если они уже работают по трудовому договору или состоят в браке (ст. 21 ГК РФ). Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться квартирой, но не могут ею распоряжаться (ФЗ № 48, 24.04.2008 г.).
Нюансы купли/продажи недвижимости по договору и его образец
Осуществление сделок с несовершеннолетними проводится только после согласования их с органами опеки и попечительства, кроме случаев, когда ребенок уже прописан в квартире и не является ее собственником. Официальное лицо принимает решение по конкретной ситуации, в зависимости от региона, города и района. Главное требование органа опеки – покупка/продажа жилья должна улучшить жизнь ребенка.
Нормативными документами, регулирующими вопросы купли/продажи недвижимости при участии несовершеннолетних, на основании которых составляется договор, считается ФЗ № 48 (Гл. 4) и ст. 21, 292, 1157 ГК РФ. Здесь существуют риски, так как такие сделки могут быть оспорены.
Нюансы заключения договоров купли/продажи жилья с участием несовершеннолетнего требуют учета его интересов – органы опеки следят за тем, чтобы другая недвижимость соответствовала санитарным, техническим и юридическим нормам. Требуется также письменное согласие родителей или опекунов. Если ребенок достиг 14 лет, он может участвовать в сделке, но только с письменного согласия родителей – без этого документа она будет недействительной.
Договорной документ, подтверждающий сделку, не имеет унифицированной формы, и составляется юристом произвольно по общим правилам для нормативных документов.
Образец договора купли продажи с несовершеннолетним имеет особенности – это:
- Структура. Реквизиты сторон (шапка), с указанием сведений о продавце-покупателе – ФИО, адреса прописки, телефоны для связи; содержание, в пунктах которого указываются условия заключения сделки и фигурирующая денежная сумма; подписи сторон и дата; нотариальное заверение; указание приложений к документу.
- Содержание. В документе указывается предмет договора – подробно описывается продаваемая квартира, ее адрес, площадь, технические характеристики. Отдельным пунктом пишут данные несовершеннолетнего собственника и его законных представителей.
- Стоимость квартиры и порядок расчетов. Указывается способ и сроки оплаты.
- Особые условия. Данный пункт связан с согласием органов опеки и попечительства.
В договоре уделено внимание обязательствам сторон и ответственности за их неисполнение. Указываются участвующие третьи лица (представители несовершеннолетнего, включая орган опеки).
Если ребенку принадлежит часть квартиры – то долевое участие (доля) ребенка прописывается более подробно, с указанием положенной ему части и сведений о других собственниках. Продавец обязан передать квартиру покупателю после произведенной оплаты.
При совершении сделки с несовершеннолетними лицами желательно обратиться за помощью к юристу. Он составит договор в по требованиям действующего законодательства, проверит недвижимость на «чистоту» – отсутствие долгов, залога, подтверждение соответствия техническим и санитарным нормам.
Специалист подготовит также документы для подписания договора, сделает нужные запросы и будет присутствовать при сделке. Услуги юриста потребуются в любых сложных случаях, особенно при купле/продаже долевой части недвижимости.
Вопросы/ответы (FAQ)
Требуется ли личное присутствие несовершеннолетнего при подписании договора купли-продажи квартиры?
Да, если ему исполнилось 14 лет, так как он уже может участвовать в сделке при письменном согласии родителей. Если ребенку меньше 14 лет, куплю/продажу от его имени заключают родители или опекуны, и его присутствие необязательно.
Какие документы нужно предоставить в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры?
Потребуются предъявить:
- заявление от законных представителей несовершеннолетнего;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру
- справки о предоставляемом новом жилье (если оно предусмотрено сделкой);
- копия договора купли-продажи; согласие других собственников квартиры, если оно необходимо в конкретной ситуации;
- дополнительные бумаги.
Что делать, если органы опеки не дают разрешение на совершение сделки?
Отказ связан чаще всего с защитой прав несовершеннолетнего. Чтобы разобраться в ситуации, потребуется выяснить причину запрета на совершение сделки и устранить ее. Например, это может быть предоставление недостоверных документов или бумаг с ошибками. Всегда необходимо подтвердить, что после подписания договора купли/продажи недвижимости ребенок получит новое жилье на тех же или даже лучших условиях.