Договор купли-продажи: требования ГК РФ к форме и содержанию

Сделки между покупателем и продавцом принято закреплять подписанием договора купли-продажи (ДКП). Законодательные основы его применения закреплены ст. 454 Гражданского Кодекса РФ. В целом же, процедуре купли-продажи посвящена 30 глава, включающая статьи 454-566. Например, законом предусмотрена устная и письменная форма договора, внесены ограничения по возрасту и иным признакам вроде запрета на продажу музейных ценностей и пр.

Нормы ст. 454 ГК РФ: их назначение, особенности

Первое, что определяет ст. 454 ГК РФ – это намерение одной стороны, продавца, продать товар, а второй, покупателя, принять его и уплатить оговоренную сумму. Никакой особой формы договора закон не устанавливает, хотя чаще контрагенты используют типовые шаблоны, например, которые учитывают необходимые особенности купли-продажи недвижимости, автомобиля и т.д. Возможны ограничения применения общих норм. Типичный пример: валюта, ценные бумаги.

Юридически важные моменты:

1. Продавец – физическое или юридическое лицо, являющееся собственником имущества, или его официальный представитель (по нотариальной доверенности).
2. Покупатель – гражданин или организация, их официальный представитель, обязующийся принять имущество в собственность и заплатить за него цену, указанную продавцом.
3. Предмет договора – любое имущество, движимое или недвижимое, потребляемые или не потребляемые, являющиеся основным товаром или аксессуаром, долей.

Договор купли-продажи всегда является двухсторонним и возмездным. Предметом ДКП могут быть и имущественные права, например, на логотип, ноу-хау и т.п. В зависимости от специфики товара, помимо положений ГК РФ, возможно применение отдельных норм, касающихся регулирования конкретных видов договора купли-продажи. Например, Законом РФ №2300-1 от 07.02.1991 г. «О защите прав потребителей».

Заключение договора ДКП подтверждает передачу собственности и переход как прав на имущество, так и обязанностей по его содержанию, рисков случайной порчи/гибели, привлечения владельца к ответственности за правонарушения, касающиеся вопросов эксплуатации. При определенных обстоятельствах закон позволяет признать договор купли-продажи недействительным, ничтожным. Например, если достоверно установлено, что покупатель ничего не платил или недоплатил.

Применение ст. 454 ГК РФ на практике

Еще раз отметим, что сведений относительно формы договора купли-продажи Гражданский Кодекс РФ не содержит. Поэтому участникам сделки лишь остается отталкиваться от деловой практики и ориентироваться на нормы ст. 158-161, 163, 434 ГК РФ. При нарушениях последствия следуют из положений ст. 162, 165 ГК РФ. Особые требования для отдельных видов определены другими статьями, например, ст. 550 ГК РФ для недвижимости.

Всего законодательство выделяет 7 видов ДКП:

1. Розничная купля-продажа.
2. Поставка продукции юридическим лицам.
3. Поставка товаров для государственных нужд.
4. Контрактация (договор с участием сельхозпредприятия).
5. Энергоснабжение, независимо от вида носителя.
6. Продажа недвижимости.
7. Продажа различных предприятий.

Во всех случаях играет роль «общая часть». Например, что заключать договора имеют права только дееспособные граждане (на момент совершения сделки). Несовершеннолетние с 6 до 14 лет могут делать мелкие покупки с согласия родителей. С 14 до 18 лет появляется возможность продавать или покупать имущество с того же согласия родителей. И только с совершеннолетия появляется право на заключение любых договоров ДКП, включая нотариально заверяемые.

Отдельные виды договоров регламентированы отдельными же законами:

1. Валюта - №173-ФЗ от 10.12.2003 г.
2. Ипотечные ценные бумаги - №152-ФЗ от 11.11.2003 г.
3. Ценные бумаги (акции и пр.) - №39-ФЗ от 22.04.1996 г. и т.д.

Текстом ДКП могут быть предусмотрены сроки исполнения обязательств вроде рассрочки уплаты за передаваемое имущество. Такое характерно для покупки недвижимости, когда банк при выдаче ипотеки формально передает право собственности заемщику, но с условием залога квартиры, дома или земельного участка на период погашения кредита. С этой целью, помимо ДКП, еще заключается договора залога, который регулируется отдельными нормами.

Подсудность вопросов, касающихся договоров купли-продажи

Граждане могут обращаться с исками в мировые или районные (городские) суды. Первый вариант применим при сумме иска до 50-100 тыс. рублей, в зависимости от характера требований. Второй подходит для всех остальных случаев.

Возможны нюансы:

1. При отсутствии информации о местонахождении ответчика можно обращаться по месту, где расположено имущество или по последнему адресу проживания ответчика.
2. При участии в деле нескольких ответчиков иск подается по месту жительства любого из них, по выбору истца.
3. При проживании ответчика за границей, исковое заявление примут по месту нахождения оспариваемого имущества.

Иски к юридическим лицам можно подавать как с учетом адреса головного офиса, так и любого из филиалов, обособленных подразделений и т.д.

Примеры по нормам ГК РФ относительно ДКП из судебной практики:

1. Решение № 2-1210/2022 2-53/2023 2-53/2023(2-1210/2022;)~М-1015/2022 М-1015/2022 от 30 октября 2023 г. по делу № 2-1210/2022.
2. Решение № 2-1552/2023 2-1552/2023~М-1544/2023 М-1544/2023 от 27 октября 2023 г. по делу № 2-1552/2023.
3. Решение № 2-4218/2022 2-571/2023 2-571/2023(2-4218/2022;)~М-4277/2022 М-4277/2022 от 26 октября 2023 г. по делу № 2-4218/2022.
4. Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2017 N 303-ЭС17-402 по делу N А24-496/2016.
5. Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2017 N 305-ЭС17-2553 по делу N А41-158/2016.

Вопрос-ответ

Исковое заявление относительно недвижимости нужно подавать по месту нахождения имущества, независимо от адреса регистрации истца и ответчика.

Стороны, заключающие договор купли-продажи, вправе подписать соглашение, устанавливающее порядок разрешения спорных ситуаций через определенный суд. Или внести соответствующие пункты в сам договор.

Законом установлено, что ДКП заключают письменно, если сумма сделки превышает 10 тыс. руб., одна из сторон является юридическим лицом.