Свой гараж – мечта каждого автомобилиста. Однако к покупке необходимо относиться с осторожностью, потому что на практике много случаев, когда люди попадают в неприятные истории при оформлении договора купли продажи.
В статье рассмотрим вопросы, как купить гараж, как оформить право собственности, чтобы приобретение радовало долгие года, а не доставляло неудобства.
Что такое гараж с точки зрения закона
Начнем статью с теории. Что же такое гараж для закона.
Гараж в зависимости от обстоятельств рассматривается на законодательном уровне с нескольких позиций:
- Гараж относят к движимому имуществу, если конструкция не имеет фундамента и может быть перемещена из одного места в другое. Регистрировать права в Росреестре в таком случае нет необходимости. При покупке недвижимого имущества оформляется простой договор купли продажи;
- Второй вариант: гараж относят к недвижимости, строение стоит на земле, которая находится в собственности, на праве пожизненного наследуемого владения. Недвижимое имущество необходимо регистрировать, однако многие не соблюдать данное требование законодательства;
- Третий вариант: гараж построен на арендуемой земле. Договор об оплате арендных платежей может быть оформлен как на юридическое, так и на физическое лицо.
Каждый из вариантов имеет свои особенности.
С какими проблемами можно столкнуться при покупке гаража?
Важное значение при выборе гаража играет не только само строение, но и земля под ним. Самый надежный вариант покупки – приобретение гаража, на который оформлены права собственности, как на сам гараж, так и на земельный участок под ним. Однако такое встречается не так часто.
Бывает так, что у продавца гаража есть право собственности либо только на строение, либо только на землю. Вторая ситуация не так страшна, собственнику просто нужно оформить право собственности на гараж. Первая ситуации проблемнее. Оформить право собственности на землю возможно только в том случае, если она никому не принадлежит. Если владелец есть, то он может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным.
Другая проблема связана с движимым имуществом. Земля, под которой находится такая конструкция, относится чаще всего к муниципальному, общедомовому имуществу. Собственники земли могут в любой момент времени попросить перенести конструкцию в другое место. Если этого не сделать, то вопрос будет решаться в судебном порядке.
Рекомендуем не рисковать своими деньгами, покупать гаражи, на которые оформлены права собственности, как на строение, так и на землю, либо незарегистрированные гаражи с правом собственности на землю.
Также перед покупкой рекомендуем проверить задолженности по обязательным платежам за обслуживание гаража. Если не проверить долги, то они могут перейти к вам.
Что проверить, прежде чем купить гараж
Перед тем, как оформить договор купли продажи, важно удостовериться, что гараж законно принадлежит продавцу. Для этого запросите свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРН. При желании найти выписку из реестра можно самостоятельно. Для этого необходимо обратиться в МФЦ. Только в запрашиваемых документах не будут отображаться ФИО текущего собственника.
Обязательно сверьте документы, подтверждающие право собственности с публичной кадастровой картой. Кадастровый номер участка должен совпадать с данными, прописанными в праве собственности, в выписке из ЕГРН.
Следующим этапом запросите паспорт продавца. Сведения из документа, подтверждающего личность, должны совпадать с данными в выписке ЕГРН.
Если покупаете гараж, относящийся к кооперативу, проверьте данные о том, используется ли земля по целевому назначению, а именно, выделена ли она под строительство гаражей. В этом поможет анализ информации из соответствующего договора с местными властями, устава.
Рекомендую также проверить документы об оплате коммунальных платежей администрацией ГСК. Если накоплены большие долги, то оплатить их могут обязать членов кооператива.
Если с документами все в порядке, то приступайте к оформлению договора.
Как оформить договор купли продажи гаража
Договоренности с собственником гаража важно закрепить документально. Для того чтобы не вляпаться в неприятную историю, рекомендуем обратиться к нотариусу или юристу. Если вы решили оформить договор купли продажи гаража самостоятельно, то воспользуйтесь образцом.
В договоре обязательно нужно прописать следующие сведения:
- серия, номер документа, удостоверяющего личность, как у покупателя, так и у продавца;
- стоимость гаража;
- при наличии указать полный адрес, кадастровый номер из Росреестра.
Некоторые ситуации требуют заверения договора у нотариуса. Необходимо это в случаях:
- когда гараж находится в долевой собственности;
- владелец имущества относится к категории недееспособных или несовершеннолетних;
- при совершении сделки с представителем владельца по доверенности;
- в ситуации, если в отношении гаража есть договор ренты.
После оформления договор со всеми необходимыми приложенными документами передается в МФЦ. Специалисты проверяют правильность заполнения документа и направляют сведения в Росреестр.
Если заявление, договор оформлены грамотно, приложены все требуемые документы, то Росреестр регистрирует нового собственника имущества и передает ему выписку из ЕГРН. Если в документах будут найдены ошибки или не будет хватать сведений для оформления, то процесс будет приостановлен.
Особенности оформления договора купли продажи в кооперативе
При покупке гаража, относящемуся к кооперативу, покупатель не получает право собственности, он приобретает для себя право пользования имуществом в кооперативе.
В договоре в данной ситуации прописывается уточняющая информация, что приобретается пай в кооперативе. Дополнительно вносится информация: площадь гаража, указывается местоположение, а также точный адрес.
Перед тем, как принять решение о покупке гаража в кооперативе, запросите документацию, которая докажет законное строительство гаражей на отведенной под эту цель земле. Отсутствие такой документации – красный флаг. Такая сделка может принести вам массу неприятных сюрпризов.
Как оформить договор о покупке гаража, у которого нет документов
К продаже представлено немало гаражей, которые не зарегистрированы в Росреестре, не имеют документов о праве собственности. Покупатель вас может заманивать к совершению сделки низкой стоимостью объекта, предлагать выгодные условия, однако рекомендуем не терять бдительность. Покупка гаража без документов – высокий риск потерять свои деньги, остаться без приобретенного имущества.
Налог и госпошлина при покупке гаража
При покупке гаража в статусе недвижимого имущества физические лица платят госпошлину в размере 2 000 рублей, а юридические лица – 22 000 рублей.
- За государственную регистрацию права собственности на гараж уплачивается госпошлина в размере 2 000 руб.
- За регистрацию права собственности на земельный участок для индивидуального гаражного строительства госпошлина уплачивается в размере 350 руб.
СОВЕТ ОТ ЮРИСТА: Запросите у продавца необходимые документы
Для заключения договора купли-продажи гаража рекомендуем запросить у продавца следующие:
- документы, удостоверяющие личность продавца;
- документ, удостоверяющий личность представителя, а также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (если подписывать договор и (или) подавать документы на регистрацию будет представитель);
- правоустанавливающие документы на гараж (например, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, справку о выплаченном пае ГСК и т.д.);
- выписку из ЕГРН (если право собственности на гараж зарегистрировано в ЕГРН). Указанная выписка может быть проверена вами посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе гаража с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу гаража (если гараж был приобретен в период брака и является совместной собственностью супругов);
- разрешение органа опеки и попечительства на продажу гаража, если его собственником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин.
Также отметим, что на официальном сайте Росреестра размещены общедоступные сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе сведения о форме собственности, а также о дате и номере государственной регистрации права, ограничения, обременения и вид такого права (ограничения, обременения). Просмотр этих сведений в режиме онлайн доступен неограниченному кругу лиц без подачи запросов и взимания платы.
Договор купли-продажи гаража (текст)
город ________ ________________________
(число, месяц, год)
Мы, нижеподписавшиеся, гражданин Российской Федерации _____________________________,
(ф.и.о.)
___________________________ года рождения, имеющий паспорт __________________, выданный
(число, месяц, год) (серия, номер)
_________________________________________________________, зарегистрированный по адресу:
(кем, где, когда)
_________________________________________________, именуемый в дальнейшем “Продавец”,
(указывать как в паспорте)
с одной стороны,
и гражданин Российской Федерации _____________________________,
(ф.и.о.)
___________________________ года рождения, имеющий паспорт __________________, выданный
(число, месяц, год) (серия, номер)
_________________________________________________________, зарегистрированный по адресу:
(кем, где, когда)
_____________________________________________________________, именуемый в дальнейшем “Покупатель”, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.Предмет договора.
1.1. “Продавец” обязуется передать в собственность, а “Покупатель” обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: кирпичный гараж № ___, площадью _____ кв.м., находящийся в кооперативе индивидуальных гаражей № ____, расположенного по адресу: город Псков, КИГ ____, далее по тексту настоящего договора “Гараж”.
1.2. Гараж принадлежит “Продавцу” по праву частной собственности на основании справки № ____ от ___________________________, выданной председателем кооператива индивидуальных
(число, месяц, год)
гаражей № ____.
2.Стоимость сделки, порядок расчета.
2.1. Гараж продается за ________________ (___________________________________) рублей.
2.2. “Покупатель” купил у “Продавца” Гараж за _________ (___________________) рублей.
2.3. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
3.Приемка-передача.
3.1. “Покупатель” удовлетворен качественным состоянием гаража, установленным путем его осмотра перед подписанием данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено “Продавцом”.
3.2. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и в связи с тем, что “Покупатель” произвел осмотр приобретаемого недвижимого имущества, не имеет претензий по его качеству и техническому состоянию и стороны фактически осуществили их приемку-передачу, настоящий договор является одновременно документом о передаче Гаража от “Продавца” к “Покупателю”.
3.3. С момента подписания настоящего договора “Продавец” предоставляет “Покупателю” право владения и пользования Гаражом и обязуется не распоряжаться им до государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Псковской области.
4.Особые условия.
4.1. “Продавец” гарантирует, что на момент подписания настоящего договора Гараж никому не продан, не подарен, не заложен, правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
4.2. “Продавец” передает Гараж “Покупателю” по настоящему договору свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения настоящего договора он не мог не знать.
4.3. Оплата электроэнергии и иные платежи с момента подписания настоящего договора осуществляет “Покупатель”.
4.4. В случае если после подписания настоящего договора выявиться задолженности по электроэнергии и иным платежам, возникшим до момента подписания данного договора, “Продавец” по представлению “Покупателя” в течение трех дней гасит данные задолженности.
4.5. Стороны договора подтверждают, что приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны и в определении любых, не противоречащих законодательству Российской Федерации условий договора, в правоспособности и дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями зрения и слуха, иными заболеваниями (в том числе психическим расстройством) препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также не находятся в ином состоянии, когда они не способны понимать значения своих действий или руководить ими, что у сторон отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне не выгодных для себя условиях.
5.Государственная регистрация перехода права собственности.
5.1. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
5.2. В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по настоящему договору возникает у “Покупателя” с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Псковской области.
6.Прочие условия.
6.1. Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают поровну.
6.2. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
6.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
6.4. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
6.5. Настоящий договор составлен на русском языке, в трех экземплярах, из которых один находиться у “Продавца”, один у “Покупателя”, один в Управлении Федеральной регистрационной службы по Псковской области.
Подписи сторон:
“Продавец”:_________________________________________________________
“Покупатель”:_______________________________________________________