Когда физические и/или юридические лица заключают сделку, может понадобиться регистрация подписанного договора. В зависимости от вида передаваемого имущества обращаться следует либо в Росреестр, либо в иные ответственные ведомства. В статье разберем, какие договоры требуется регистрировать и на каких основаниях.

Под государственной регистрацией подразумевают внесение сведений в специализированную базу. Например, в ЕГРН или единый государственный реестр недвижимости. Отметим, что для третьих лиц незарегистрированный договор является незаключенным. Это создает риски для его признания недействительным даже при соблюдении сторонами существенных условий.

Когда обязательна государственная регистрация договора

Проводить регистрацию договоров определенного типа необходимо в силу прямого указания закона (иногда речь идет о регистрации возникшего права собственности, как в случае с недвижимостью, ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Часто процедура совершается через нотариуса, к которому контрагенты могут обращаться как по требованию закона, так и по воле сторон. Первый вариант характерен, например, для продажи долей в квартире.

Есть один нюанс: если одна из сторон фактически выполняла условия договора до его заключения, то ей нельзя ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию второй стороны о государственной регистрации (п. 61 Постановления Правительства РФ №25 от 23.06.2015 г.).

Согласно нормам ГК РФ, подлежат государственной регистрации:

  1. Сделки с недвижимостью (квартиры, дома, доли жилья, земельные участки и т.д.).
  2. Сделки с движимым имуществом, указанным в ст. 10 закона №54-ФЗ от 26.05.1996 г.

Если не зарегистрировать договор, несмотря на требование законодательства РФ, он не породит для третьих лиц каких-либо правовых последствий. Например, договор аренды с прежним владельцем сохранит свою юридическую силу вместе с условиями оплаты, пользования помещением.

Подробнее о типах договоров, подлежащих регистрации

Основная масса требований относительно регистрационных действий по заключенным договорам касается сделок с недвижимостью.

Речь идет о следующих действиях контрагентов:

  1. Сдача помещения в аренду сроком дольше года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
  2. Сдача в аренду предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
  3. Покупка недвижимости в лизинг (п. 1 ст. 20 закона №164-ФЗ от 29.10.1998 г.).
  4. Взята ссуда в отношении объекта культурного наследия (п. 3 ст. 689, п. 2 ст. 609 ГК РФ).
  5. Принято участие в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г.).
  6. Произведена уступка по сделке, требующей государственной регистрации.

Ранее, до 01.04.2014 г. действовала норма об обязанной регистрации договоров, подразумевающих передачу недвижимости в залог при получении ипотеки. Сейчас эта норма устранена.

Регистрация сделок с музейными объектами

В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ, а также с Определением СКЭС ВС РФ №307-ЭС21-8546 от 21.10.2021 г., Постановлением АС Вологодской области по делу А13-4848/2020 регистрация может понадобиться и в отношении движимого имущества.

Подробнее:

  1. Приведенные нормы касаются сделок с музейными коллекциями и отдельными предметами из них, если имущество ранее находилось в Музейном фонде РФ.
  2. Права собственности на них передаются только по завершении регистрационных действий (ст. 10 закона №54-ФЗ от 26.05.1996 г.).
  3. Споры о незаключенности договора суды рассматривают исходя из добросовестности всех участников сделки.

В ряде случаев, например, как в случае с транспортными средствами, регистрация договора несет технический характер (Постановление Правительства РФ №1764 от 21.12.2019 г.).

Куда обращаться для регистрации договоров

Ведомство, которое должно регистрировать заключенный договор, зависит от характера имущества. Соответствующая информация приведена в профильных нормативных актах.

Основные варианты:

  1. Сделки с недвижимостью – ЕГРН (Росреестр). Обратиться можно лично, через нотариуса или МФЦ.
  2. Сделки с движимым имуществом – организации, в собственности или о владении которых находятся музейные предметы и коллекции.
  3. Сделки с транспортными средствами – ГИБДД. Обратиться можно лично или через МФЦ по месту постановки на учет.

Регистрация всегда производится по письменному заявлению гражданина, поданному в бумажном или в электронном виде. К нему положено прикладывать оговоренный пакет документов, например, договор купли-продажи, технический паспорт здания/автомобиля и т.д.

Правовые последствия отказа от регистрации договора

Важно понимать, что при наличии в законах обязательного условия регистрации договора, он будет считаться заключенным только после соответствующей процедуры (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если этого не сделать, при возникновении споров с третьими лицами для последних правовых последствий из-за подписания сделки не возникнет. Исключение составляют ситуации, когда третье лицо было оповещено о заключении договора (п. 2-4 Письма Президиума ВАС РФ №165).

На стороны, участвующие в сделке, незарегистрированный договор влияет точно так, как будто он уже прошел регистрацию. В действие его условия вступают с момента подписания. Оба контрагента не имеют права ссылаться на факт отсутствия регистрации как на основание считать договора не заключенным, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств. Если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, ее можно обязать сделать это через суд.

Последнее следует из п. 2 ст. 165 ГК РФ, обзора судебной практики ВС РФ №4 от 2019 года. Чтобы провести регистрацию на основании судебного акта, важно соблюсти срок давности, который для подобных случаев составляет 1 год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). При пропуске понадобится обоснование для восстановления сроков, документально подтвержденное и объективное.