Самовольное строительства (самострой) – далеко не всегда является намеренным нарушением законодательства. Встречаются ситуации, когда речь идет об ошибках в документах, непонимании, как их правильно оформить, чтобы устранить недочеты. На момент написания статьи накоплена солидная судебная практика, позволяющая быстро сориентироваться в теме, если пришлось все-таки столкнуться с понятием самовольной постройки.
Что такое самовольная постройка
Существует несколько типовых признаков, которые помогут определить, является ли постройка самовольной:
- Здание построено на земле, на которую у его собственника нет прав. Например, этот участок принадлежит соседу или муниципалитету, на него не оформлена аренда.
- Здание поставлено на земле, вид разрешенного использования которого не допускает этого. Например, жило дом разместили на участке, выделенном под промышленные нужды.
- Здание возведено без обязательных согласований. Норма применяется только к постройкам, строительство которых начато после вступления в законную силу соответствующего закона.
- Здание строилось с нарушением строительных правил. Речь идет о критичных ошибках, из-за которых возникает угроза жизни и здоровью людей.
Отметим, что самовольной постройку можно признать только в случае, если собственник понимал, что на земельном участке наложены ограничения. Если на момент начала работ согласований не требовалось, тогда при сдаче дома в эксплуатацию никаких проблем возникнуть не должно. Пусть даже к этому моменту появились новые нормы.
Когда самовольную постройку могут снести
Важно понимать, что снос самовольной постройки – крайняя мера. Такой позиции придерживается Верховный Суд РФ. Сносят самострои только на основании судебных решений. В ряде случаев это возможно сделать по инициативе муниципальных властей, но там очень много оговорок.
Нельзя самостоятельно принимать решение о сносе при следующих условиях:
- Постройка расположена на частной земле, безопасна для окружающих.
- Право собственности на нее зарегистрировано в ЕГРН или есть соответствующее решение суда (с отказом в сносе, с разрешением регистрации здания и т.д.).
- Рассматривается вопрос, касающийся многоквартирного, жилого, садового дома, даже если он несет угрозу жизни и здоровью окружающим.
Например, муниципальные власти вправе снести незарегистрированный гараж, расположенный на муниципальной же земле. Если участок находится в частной собственности, сделать это уже нельзя. Суды при принятии решения обычно отталкиваются от наличия потенциальной опасности объекта, разрешенного вида использования участка.
Нередко решением становится «устранить недочеты». Главное, чтобы нарушения в строительстве были устраняемыми. Если это так, в сносе откажут. То же происходит, если постройка не опасна для людей и их имущества. Степень опасности может быть определена только путем экспертизы. Ее заказывают за счет истца, т.к. на нем лежит бремя доказательства необходимости сноса.
Особенности судебных процессов по делам о самострое
Обратиться в суд за решением о сносе самостроя вправе любой гражданин, который считает, что его права нарушены. Например, незаконная постройка угрожает его жизни и здоровью. Часто речь споры возникают между собственниками смежных земельных участков. Но судиться могут и даже арендаторы, те, кто просто зарегистрирован в соседнем доме.
Иногда иск подает прокуратура. Обычно ведомство действует в защиту интересов неопределенного круга лиц или государства. То же относится к местной администрации. Независимо от инициатора срок исковой давности по самострою составляет стандартные три года. Но только в случае, если он не создает угрозу жизни и здоровью людей.
При определенных условиях срок исковой давности не применяют. Например, когда построенный сарай частично расположен на соседском участке и мешает соседу пользоваться своей землей. Или установленный соседом забор препятствует въезду на собственную территорию.
Немало вопросов возникает при определении того, кто должен оплачивать судебные расходы. «По умолчанию» их взыскивают с тех, кто проиграл дело. Но в случае с самостроем не все так просто. По мнению ВС РФ, если проигравшая сторона не нарушала права выигравшей, то она не обязана оплачивать судебные расходы. Например, собственник через суд доказал право на недвижимость, в котором ему отказывала местная администрация. Последняя ничьих прав не нарушала, т.к. строил здание владелец, а спор возник лишь относительно документального оформления.
По желанию стороны вправе заключить мировое соглашение. Но только после того, как суд сам разберется, что «не так» с самовольной постройкой. Важно учитывать, что мировое соглашение не должно ущемлять интересы владельцев смежных участков. Только в этом случае суд его утвердит.
Относительно сложным является вопрос сноса старых зданий, где живут люди. Никакое судебное решение не поможет в этом, если в доме остаются хотя бы зарегистрированные лица. Надо подавать отдельный иск о выселении. До принятия положительного решения со сносом придется подождать. Право запрашивать выселение есть только у собственников дома/квартиры.
Как легализовать самовольную постройку
Превратить самострой в узаконенную постройку можно через суд.
Необходимые условия для получения положительного решения:
- Земля относится к категории, на которой разрешено строительство жилья. Например, ИЖС или ЛПХ (при определенных ограничениях).
- Здание на момент обращения в суд соответствует санитарным, градостроительным нормам, безопасно для окружающих.
- Постройка не нарушает права других людей, например, тех же соседей. Может понадобится экспертиза технического состояния и пр.
Обязательно соблюдение всех трех условий. Еще важно, чтобы были права на землю.
Типовая позиция судов
Регулярно выпускаемые обзоры судебной практики проясняют некоторые сложные случаи. Но по мере изменений законодательных норм появляются новые вопросы. Основой при рассмотрении исков является позиция ВС РФ относительно исключительности решений по сносу. Они должны применяться только в крайних случаях.
Иногда истцы ссылаются на Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. Там прямо сказано, что снести самовольную постройку можно даже при небольших нарушениях градостроительных и строительных норм. Из-за подобных «нестыковок» судам нужно при рассмотрении каждого иска искать золотую середину: постановить снести постройку или же сказать, что нарушения несущественные.
Случаи, вызывающие больше всего проблем при рассмотрении:
- Строительство начали без уведомления об этом. Если нарушений нет, то администрация формально должна выдать уведомление о том, что объект соответствует нормам. При отказе собственник вправе добиться своего в суде.
- Земельный участок используют нецелевым образом. Например, владелец земли построил на садовом участке гараж и стал заниматься шиномонтажом. В этой ситуации нельзя говорить о сносе, т.к. постройка может стоять на участке. Речь идет о закрытии шиномонтажа.
- Построенный объект не соответствует виду разрешенного использования участка. Снести его можно только в случае, если нет возможности привести в соответствие с нормами.
Стоит отметить, что даже зарегистрированный дом могут признать самовольной постройкой. То, что здание прошло регистрацию, еще не означает, что не было нарушений при строительстве. Все частные дома, построенные без подачи уведомления «по умолчанию» считаются самостроем. Но в случае соответствия противопожарным, санитарным, градостроительным нормам его можно будет зарегистрировать в ЕГРН.
Если дом используется не по назначению, это не приравнивает его к самовольной постройке. В этом случае нужно подавать иск на запрет ведения деятельности, например, сдачи в аренду. Но сносить здание по такой причине нельзя. Много споров возникает относительно строительства на чужой земле. Зарегистрировать такие дома нельзя, но и снести просто так их не получится. Решение суда будет зависеть от того, нарушаются ли чьи-то права, насколько это критично и пр.