В России официально зарегистрирована 81 тысяча недостроев. Это проблемная недвижимость, поскольку объект незавершенного строительства нельзя использовать по целевому назначению до ввода в эксплуатацию. Учет и легализация права собственности на такой актив делает его оборотоспособным, то есть позволяет продать, инвестировать, передать право владения, законсервировать постройку.
Понятие и признаки ОНС
Градостроительный кодекс РФ в п. 10 статьи 1 регламентирует: любое здание, сооружение или строение, возведение которого не завершено – это объект незавершенного строительства. Определение конкретизировал суд: у такой недвижимости, как минимум, должен быть сооружен фундамент или проведены аналогичные работы.
Признаки:
- объемность конструкции;
- связь с землей, невозможность переместить объект;
- надземный или подземный тип сооружения;
- подвод коммуникаций;
- отсутствуют документы по готовности к использованию.
Недострой – это здание, по которому получено разрешение на строительные работы, но нет документации на ввод в эксплуатацию. Первично зарегистрировать собственность на объект незавершенного строительства вправе только правообладатель участка земли, на котором возводится недвижимость.
Учет недостроенных активов
Фактические расходы застройщика с момента закладки объекта до подписания акта приема-передачи актива формируют сумму незавершенного строительства. Они не подлежат амортизации и не относятся к основным средствам.
Затраты, включаемые в стоимость объекта незавершенного строительства:
- подготовка проектно-изыскательной документации;
- освоение застраиваемой территории;
- монтаж, строительство;
- аренда за землю;
- покупка оборудования для установки в возводимом здании;
- сопутствующие строительные мероприятия.
В учете расходы незавершенного строительства отражаются нарастающими итогами.
Готовность объекта незавершенного строительства
Недостроенная недвижимость классифицируется на несколько категорий по критерию степени готовности:
1) более 70%, высокий уровень готовности, условия позволяют завершить стройку, продолжаются работы;
2) 50-70%, завершение строительства запланировано и целесообразно, ведутся работы;
3) до 70%, невозможно достроить, нет технической возможности и целесообразности;
4) любая степень готовности, работы приостановлены без консервирования, есть официальное признание объекта незавершенным строительством, техническое состояние позволяет использовать в текущем виде;
5) 0-50%, нет возможности достроить, объект не законсервирован, техническое состояние не позволяет использовать здание.
Данные о степени готовности актуальны для собственников, инвесторов, потенциальных покупателей, чтобы оценить, какие объекты незавершенные строительством возможно возвести с минимальными затратами и рисками.
ОНС в бухгалтерском учете
Сооружение или здание как объект незавершенного строительства – это единичное производство. Для его оценки подходит метод анализа фактически произведенных затрат. Для отражения ОНС в бухучете используют строки:
- 1210 «Запасы»: раздел оборотных активов – сумма незавершенного производства или раздел внеоборотных активов – при длительном цикле производства;
- 1150 «основные средства», раздел внеоборотных активов – сумма незавершенного строительства у застройщиков (субсчет 08-3);
- 1170 «Нематериальные, финансовые и другие внеоборотные активы» – кроме основных средств;
- 5240, 5250 – стоимость незавершенного строительства в разделе «Пояснения к бух. балансу и отчету о прибылях и убытках».
Бухгалтер суммирует все затраты и отражает расходы по недостроенным объектам в общем итоге как стоимость оборудования, заработную плата сотрудникам, топливо для техники, цену инвентаря и строительных материалов. Если при проверке выявлен и исправлен брак, – это часть затрат.
Налоговый учет
Недострой – объект налогообложения и актив, у которого есть стоимостная оценка (ст. 401 НК РФ). Если в ЕГРН зарегистрирован объект незавершенного строительства, налоги за такое имущество возлагаются на собственника.
Согласно ст. 378.2 НК РФ в отношении такой недвижимости для налогового учета должна быть определена кадастровая стоимость, независимо от назначения земельного участка. Правообладатель вправе оспорить необоснованно завышенный размер оценки и установить стоимость в размере рыночной.
Стоимость возводимого сооружения в налоговом и бухгалтерском учете может отличаться, если заказчик привлекает для строительства заемные средства. Данные бухучета актуальны для выведения суммы налога на имущество с учетом кадастровой стоимости, а налоговая стоимость – для расчета налога на прибыль.
Регистрация недостроенного актива
Ст. 131 ГК РФ обязывает регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, несмотря на тот факт, что ввод в эксплуатацию невозможен до завершения работ.
Легализация недостроя актуальна по нескольким причинам: есть необходимость продать, оформить ипотеку, передать право на имущество третьему лицу, а также если не удается перевести здание в категорию завершенного строительства.
Регистрация объекта незавершенного строительства сопровождается постановкой на кадастровый учет. Владелец недостроя, собственник земельного участка или их наследники, орган власти подают в Росреестр заявление, к которому прилагают:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- разрешительную документацию на работы;
- сведения о нотариальном удостоверении;
- документы, идентифицирующие личность заявителя;
- подтверждение полномочий представителя;
- данные по переоценке основных средств;
- акт приема-передачи;
- квитанция об оплате госпошлины.
Точный перечень зависит от характеристик недвижимости и статуса собственника. Если имущество включено в реестр объектов незавершенного строительства, но отсутствует в ЕГРН, технический план не требуется (достаточно декларации об объекте).
Процедура консервации
Застройщик/заказчик принимает решение о консервации ОНС, если работы приостановлены на срок более полугода с перспективой возобновления в будущем или если полностью прекращена стройка/реконструкция.
Этапы процедуры заморозки:
- Решение фиксируется в приказе, с конкретизацией сроков инвентаризации.
- Заказчик/застройщика в течение 10 дней уведомляет о предстоящей консервации подрядчика и орган, выдавший разрешение на работы, опираясь на договор строительства объекта незавершенного строительства.
- Представители исполнителя и заказчика формируют комиссионный орган, который осматривает недострой и составляет инвентаризационную опись, включая наименование объекта, перечень конструкций, степень возведения.
- Стороны подписывают акт об остановке строительства.
- Проводятся работы по консервации: монтаж оборудования, выполнение временных конструкций, которые принимают проектные нагрузки, отключение коммуникаций, обеспечение безопасности объекта для окружающих.
Причины приостановки строительства – судебные тяжбы, недостаток финансирования, банкротство, обстоятельства непреодолимой силы, нехватка оборотный фондов и специалистов. Решение о возобновлении строительства законсервированного объекта принимает заказчик(застройщик).
Продажа объекта незавершенного строительства
Недострой может быть предметом купли-продажи. На его стоимость начисляется НДС. Налоговой базой служит цена по договору.
Алгоритм действий для оформления сделки:
- Оценить актив на соответствие стандартам и параметрам по планировке, правилам застройки и землепользования. Установить процент готовности и тип актива.
- Зарегистрировать объект права незавершенного строительства.
- Составить и удостоверить договор, проверить юридическую чистоту документа. При необходимости, обеспечить прозрачные условия торгов.
- Согласовать и подписать рабочую, проектную документацию, акт приема-передачи.
- Внести в ЕГРН переход права собственности на имя приобретателя.
Продавец отражает выручку от сделки в периоде, соответствующем дате передачи актива продавцу, а прибыль – дате перерегистрации недостроя на покупателя. Выполненные работы принимаются на баланс в бухучете. Договор подряда расторгается.