Особенности продажи жилых помещений согласно ст. 558 ГК РФ

В процессе купли-продажи жилых помещений возникают споры, связанные с выселением членов семьи продавца. Есть и другие нюансы, касающиеся сделок с жилыми объектами недвижимости. Расскажем о том, как применять положения ст. 558 ГК РФ, как зарегистрировать договор купли-продажи и чем грозит покупка квартиры, в которой прописаны лица, подпадающие под действие ч. 1 указанной статьи.

Основные положения ст. 558 ГК РФ

Ст. 558 Гражданского кодекса состоит из 2 частей. В 1 части устанавливается условие, которое должно быть соблюдено при продаже квартиры с зарегистрированными в ней людьми. Если объект недвижимости продаётся с сохранением у этих лиц прав на жилое помещение, в договоре купли-продажи необходимо указать перечень этих лиц. Речь идёт о коммунальных помещениях, о недвижимых объектах в долевой собственности, о квартирах и домах, в отношении которых действует договор ренты.

Во 2 части раскрываются особенности признания договора купли-продажи (ДКП), вступившим в законную силу. Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор следует считать заключённым с момента его государственной регистрации. Этот порядок распространяется на дом или его часть, на квартиру или её часть.

Что относится к жилым объектам

Жилая недвижимость — это не только дом и квартира, но и комната, при условии, что она изолированная, отвечает санитарно-гигиеническим, противопожарным, техническим и градостроительным нормам. Любой из указанных объектов должен быть предназначен и пригоден для проживания, что подтверждается правоустанавливающими документами. Если все условия соблюдены, объект подпадает под действие ст. 558 ГК РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса, у жилого помещения есть общая площадь. Она определяется как сумма площадей всех частей помещения, включая вспомогательные, предназначенные для удовлетворения бытовых потребностей. При расчёте общей площади не учитываются балконы, лоджии, мансарды, террасы, веранды, пристройки некапитального характера.

Как регистрируется договор купли-продажи жилья

Когда договор составлен и подписан обеими сторонами, его нужно зарегистрировать. Покупатель должен обратиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра, указать цель обращения — регистрация ДКП, передать договор и другие документы и спустя установленный срок получить правоустанавливающий документ. Раньше собственникам жилой недвижимости выдавалось свидетельство о праве собственности, теперь его заменяет выписка из ЕГРН.

Фактически, объект регистрации — не ДКП, а переход права собственности, но в целях применения ст. 558 ГК РФ формулировки “регистрация ДКП” верна. Документы, которые должен собрать покупатель для регистрации договора:

• паспорт;
• свидетельство о браке (копия), если сделка осуществляется с участием супруга;
• чек об оплате госпошлины.

От продавца потребуются:

• паспорт;
• выписка из домовой книги;
• письменное согласие супруга, если продавец состоит в браке;
• разрешение органов опеки, если доля в объекте принадлежит несовершеннолетнему;
• документ, подтверждающие отсутствие долгов и обременений;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.

Что входит в жилое помещение

По своей сути жилое помещение относится к сложным объектам, состоящим из нескольких частей. Все части должны быть объединены в единое целое. Обязательная часть — помещение, предназначенное непосредственно для проживания.

В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексом, особый порядок определения права собственности действует в отношении квартир и комнат, расположенных в многоквартирных домах. Собственнику такого объекта принадлежит не только его квартира или её часть, но и доля части дома, отведённой для общего пользования.

Жилой дом сам по себе — объект собственности. Он находится на земельном участке, который тоже может быть в частном владении, а в отдельных случаях — находиться в аренде или безвозмездном пользовании. Перед продажей дома как жилого объекта необходимо убедиться, что земля оформлена надлежащим образом. С этой целью в ЕГРН заказывают выписку на земельный участок и смотрят, соответствуют ли границы на бумаге тем, что отмечены в натуре.

Если расположение контуров не совпадает или межевание на участке не проводилось, о чём стоит пометка в выписке, продажа может состояться, но в таком случае возникает необходимость в проведении кадастровых работ и в постановке земли на учёт.

Виды сделок, не относящиеся к продаже

Если одна сторона передаёт другой недвижимый объект бесплатно, речь идёт не о продаже, а о дарении.

В случае, когда объект передаётся в обмен на иную недвижимость, заключается договор мены.

На эти типы сделок не распространяются положения ст. 558 ГК РФ. Кроме того, существует договор ренты, который также не относится к купле-продаже. Рентой называют сделку, в рамках которой жильё переходит от одного собственника к другому в обмен на пожизненное содержание. При этом, если квартира или дом будут проданы в соответствии со ст. 558 ГК РФ, получатель ренты сохраняет право на пользование объектом.

Применение ст. 558 ГК РФ на практике

В части первой ст. 558 ГК РФ говорится, что важным условием продажи объекта, в котором проживают лица, имеющие право пользоваться им и после продажи, является перечень этих лиц. У нового собственника есть право потребовать выселения этих граждан и их снятия с регистрационного учёта. Это право закреплено в ст. 292 ГК РФ и 304 ГК РФ. Но есть ситуации, в которых указанные нормы неприменимы. О них нужно знать, чтобы не купить квартиру с “довеском”

По общему правилу, в ДКП необходимо указать срок, в течение которого лица, зарегистрированные в жилом объекте, должны выписаться (сняться с регистрационного учёта). Если это не прописано в ДКП, собственник всё равно должен выписаться. Это обусловлено статьёй 35 Жилищного кодекса. Ситуация осложняется, когда речь идёт о членах семьи: их это требование не касается.

В такой ситуации применяются нормы ст. 292 ГК РФ и 304 ГК РФ. По общему правилу, перед сделкой из недвижимого объекта должны выписаться сам собственник и члены его семьи. Но бывает так, что бывшие супруги, родители, дети и другие родственники, прописанные в этом объекте, проживают в других городах или находятся в местах лишения свободы. Получить их письменное согласие в этом случае затруднительно.

Здесь вступает в силу ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может потребовать устранить нарушения, препятствующие реализации его прав. Но есть исключения, при которых собственник не может требовать снятия с учёта членов семьи предыдущего владельца квартиры.

Позиция Верховного суда

Верховный суд называет несколько случаев, когда не применяется ст. 292 ГК РФ, а именно:

1. При приватизации члены семьи отказались от своей доли, но сохранили право пользования помещением. На момент приватизации квартиру не предполагалось продавать, и члены семьи рассчитывали, что право пользования сохранится за ними бессрочно. На этот счёт есть определение Верховного суда и постановление Кассационного суда. В указанных документах говорится, что такое лицо не может быть выселено из квартиры и вправе пользоваться ей бессрочно (определение ВС РФ от 31 марта 2015 г. № 49-КГ15-1, постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П, определение ВС РФ от 16 июня 2015 г. № 13-КГ15-1).
2. В квартире или в доме зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий бессрочное право пользования жилым объектом. Он не может быть выселен даже при смене собственника. При покупке нужно это учитывать. Позиция Верховного суда отражена в определении от 25 июня 2013 г. № 5-КГ13-52.
3. Несовершеннолетний имеет права на жилое помещение. Если сделка их нарушает, то в результате её совершения за несовершеннолетним сохраняется право использовать это помещение. Если один из родителей нарушил права ребёнка и заключил сделку, в результате которой ребёнок не приобрёл права на проживание в другом жилом помещении. Он не может быть выселен из проданного объекта и снят с учёта по этому адресу. На этот счёт есть постановление Кассационного суда РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П.