Земельные участки относятся к категории объектов гражданских прав и считаются недвижимым имуществом. Собственники вправе совершать с ними сделки: продавать, покупать, дарить, обменивать. Сделка купли-продажи или аренды сопровождается фактической передачей участка, о чём составляется соответствующий акт.
Расскажем, как правильно его составить и оформить, в каких случаях не обойтись без этого документа и чем он полезен.
Порядок приёма-передачи участка
Договор купли-продажи, аренды или обмена земельного участка составляется в письменной форме. Если не соблюсти этот порядок, сделка не будет иметь юридической силы. Основание — ст. 550 ГК РФ. Также, в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, необходимо зарегистрировать переход права собственности.
Подтверждением фактической передачи объекта и платы, предусмотренной договором, служит акт приёма-передачи земельного участка, который также иногда называют передаточным актом. Документ подписывают обе стороны. Когда подписи поставлены, считается, что стороны исполнили свои обязательства. Такой порядок предусмотрен п. 1 ст. 556 ГК РФ.
Чтобы впоследствии не было претензий к качеству и размерам объекта, принимающая сторона проводит осмотр, измеряет площадь, сравнивает расположение построек, проверяет, соответствуют ли кадастровые номера тем, что указаны в акте. На этом этапе у покупателя или арендатора есть право отказаться от подписания акта, если он выявит на участке недостатки.
Когда может потребоваться акт
Необходимость составления передаточного акта в некоторых случаях обусловлена требованиями закона. Так, при нотариальном оформлении сделки с землёй как с частным случаем недвижимого имущества, нотариус предложит подготовить пакет документов, в числе которых обязательно должен быть акт. При этом он будет руководствоваться положениями ст. 556 ГК РФ.
Ситуации, в которых требуется нотариальное оформление сделки:
● продажа земельного участка по долям;
● наличие несовершеннолетних участников сделки;
● участие в сделке лиц, признанных ограниченно дееспособными.
Если ни одного из этих условий нет, услуги нотариуса не требуются, но составление акта в любом случае не будет лишним.
Случаи, когда этот документ может пригодиться:
● Кто-то из участников сделки или другое заинтересованное лицо решил оспорить договор в судебном порядке. Акт подтверждает, что на момент передачи объекта стороны были согласны с условиями и не имели взаимных претензий.
● При подаче документов на государственную регистрацию Росреестр запросил дополнительные бумаги, в том числе приёмо-передаточный акт. В ФЗ№ 218 “О государственной регистрации недвижимости” содержится требования к предоставляемым документам, но однозначного списка там нет. На своё усмотрение сотрудники Росреестра вправе запросить акт. Если произошла такая ситуация, у покупателя есть 3 варианта: оформить акт, поговорить с сотрудником госоргана или его непосредственным руководителем, оспорить отказ в регистрации права собственности в судебном порядке.
● Если в сделке участвуют юрлица (или одно), бухгалтерия на основании акта ставит участок на баланс или списывает с баланса.
Отсутствие акта не может быть единственной причиной для отказа в перерегистрации права собственности. Если нет других оснований для отказа, суд может признать действия сотрудника Росреестра незаконными.
Отсутствие акта не может быть единственной причиной для отказа в перерегистрации права собственности. Если нет других оснований для отказа, суд может признать действия сотрудника Росреестра незаконными.
Содержание и оформление акта
Типовая форма для этого документа не предусмотрена. Можно использовать унифицированный шаблон или составить акт в произвольной форме. По такой же схеме составляется акт приёма-передачи по договору дарения, аренды или обмена. При использовании шаблона его необходимо адаптировать с учетом особенностей объекта. Так, если на участке есть дом или хозпостройки, указывают их площадь и расположение.
Обязательные сведения, которые должны присутствовать в документе:
- Пометка о том, что акт представляет собой приложение к договору. Располагается в правом верхнем углу, с указанием номера и даты договора.
- Название и номер акта. Располагается ровно по центру страницы.
- Место и дата составления. Населённый пункт указывается слева, число, месяц и год — справа.
Во вводной части текста указывают паспортные данные продавца и покупателя и излагают суть акта. Пример формулировки:
“ФИО1, именуемый в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и ФИО2, именуемый в дальнейшем “Покупатель, с другой стороны, далее совместно именуемые “Стороны”, составили настоящий акт о нижеследующем:”. Вместо “ФИО1” и “ФИО2” подставляют паспортные данные сторон, включая адреса регистрации. Если одна или обе стороны выступают в качестве юридических лиц, указывают юридический адрес, ОГРН, ИНН, ФИО лица, подписывающего акт, и документ, определяющий полномочия (устав юрлица, доверенность).
В основном тексте указывают следующее:
- Суть сделки, адрес и кадастровый номер участка, его площадь, назначение земель (сельскохозяйственные, пастбищные и т. д.), наличие или отсутствие построек.
- Наличие или отсутствие скрытых дефектов. Если таковые имеются, необходимо указать, что принимающая сторона ознакомлена с ними.
- Наименование и реквизиты документов, переданных принимающей стороне, например, план участка, техпаспорт, паспорта на счётчики.
- Предметы, которые передаются вместе с участком.
- Отсутствие претензий у покупателя к продавцу по состоянию передаваемого участка.
- Количество экземпляров акта. Документ составляется в 3 экземплярах: по одному для продавца и покупателя, и третий хранится в Управлении Федеральной регистрационной службы.
- Постройки, которые имеются на участке. Данные о капитальных строениях должны соответствовать сведениям в ЕГРН и договоре купли-продажи.
Дополнительно можно указать в тексте, что подписание акта приёма-передачи подтверждает выполнение сторонами обязательств в соответствии с договором. Под текстом стороны ставят свои подписи.