Как переписать квартиру на другого человека
Смотреть Содержание
Разберемся, как правильно переписать квартиру на другого человека и какие подводные камни могут встретиться на пути.
От дарения до купли-продажи – рассмотрим все легальные способы переписать недвижимость на другого человека, а также расскажем о необходимых документах и налогах.
Доступные способы переписать квартиру на другого человека
В юридической практике не применяется разговорное выражение «переписать». При смене собственника недвижимого имущества следует использовать корректные правовые термины, соответствующие характеру сделки:
- «продать» - при возмездном отчуждении имущества путем оформления договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ);
- «подарить» - при безвозмездной передаче прав (договор дарения, ст. 572 ГК РФ);
- «оформить завещание» - при передаче прав на случай смерти (наследование по завещанию, ст. 1118 ГК РФ);
- «обменять» - при равноценном обмене имуществом (оформление договора мены, ст. 567 ГК РФ);
- «передать по договору ренты» - при передаче прав с условием, к примеру, пожизненного содержания (договор пожизненной ренты, ст. 583 ГК РФ).
Каждый из этих терминов имеет свое правовое значение и определяет конкретный вид сделки, влекущей переход права собственности на недвижимое имущество.
Инструкция, как переписать квартиру на другого человека
Разберемся пошагово, какие варианты есть и чем, они различаются.
Какой договор выбрать
В таблице соберем различия договоров. Каждый из них имеет свои особенности, налоговые последствия и юридические нюансы.
| Вид договора | Описание |
|---|---|
| Договор купли-продажи |
Этот вид договора имеет возмездный характер. Право собственности на квартиру перейдет к новому владельцу после того, как он заплатит за нее денежные средства и официально зарегистрирует квартиру. Бывший собственник при продаже получает доход, с которого придется заплатить НДФЛ, если владел жильем менее пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). В некоторых случаях налогом не облагается доход, если собственник владел им три года, к примеру, если оно получено по наследству, в качестве подарка, по договору ренты и т.д. С 2025 года применяется прогрессивная ставка НДФЛ: до 2,4 млн. – 13%, свыше – 15%. Также во внимание нужно взять стоимость приобретения: если цена продажи ниже цены покупки, то налог не платится. При этом учитывается и кадастровая стоимость недвижимости. |
| Договор дарения | Подарить можно все, что принадлежит на праве собственности и не обременено арестами, залогами и т.д. Плюс договора дарения, что если квартира переоформляется на близкого родственника, то НДФЛ платить не нужно. Однако, с 13 января 2025 года придется заплатить за услуги нотариуса. В некоторых случаях дарение запрещено (ст. 575 ГК РФ). Если квартира дарится не родственникам, то НДФЛ заплатить придется. Если квартира, предназначенная в дар, куплена в браке, то потребуется согласие супруга (и). |
| Завещание | Жилье завещателя пока не наступит дата смерти сохраняется за ним. Завещание подлежит изменению в любой момент и должно быть составлено только дееспособным лицом. Получение квартиры в порядке завещания не является доходом НДФЛ, он возникает при продаже такого имущества, при этом учитывается минимальный срок владения. Свидетельство о праве наследования выдается в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (ст. 1163 ГК РФ). |
| Рента | Виды ренты бывают различными: пожизненная, постоянная или пожизненная с иждивением. К примеру, если заключен договор пожизненной ренты, то собственник квартиры проживает в ней до момента своей смерти, а плательщик ренты уплачивает ему ежемесячные платежи. Процесс переоформления может затянуться в связи с неопределенностью срока жизни получателя ренты. |
| Мена | В рамках договора мены можно произвести обмен квартир без денежных расчетов или с доплатой. |
Выбор конкретного вида договора зависит от конкретной ситуации. Если вы затрудняетесь с выбором, обратитесь к услугам юриста. Он поможет грамотно составить договор.
Какие документы подготовить
В зависимости от типа предполагаемой сделки, документы могут различаться. Но в общем порядке могут потребоваться следующие документы:
- документы на право собственности (выписка ЕГРН и др.);
- документы на отсутствие обременений, согласие банка, если квартира в ипотеке;
- согласие супруга, если квартира куплена в браке;
- паспорта для взрослых, паспорта для детей, достигших возраста 14 лет, свидетельства о рождении детей;
- согласие родителей (к примеру, если одаряемый несовершеннолетний);
- справки, подтверждающие нахождение владельца в здравом уме, например, справка от психиатра и т.д.;
- другие необходимые документы.
Составление договора и нотариальное заверение при необходимости
При составлении договора пригодятся документы, указанные выше. В тексте обязательно нужно отразить объект недвижимости с указанием его адреса, площади и кадастрового номера. В зависимости от типа сделки, в договоре прописываются различные финансовые условия: при купле-продаже указывается стоимость квартиры, при дарении отмечается его безвозмездный характер, а при оформлении ренты фиксируются размер регулярных выплат или условия обеспечения содержания получателя ренты.
С 01.03.2023 получить выписку из ЕГРН через сайт Росреестра больше нельзя. Осталось только 2 варианта: через Госуслуги или в МФЦ. Подробнее >>>
Важно включить в договор все существенные условия сделки. Отдельные категории договоров, например, дарения, требуют обязательного нотариального удостоверения согласно законодательству. Поэтому оптимальным решением может стать составление договора непосредственно в нотариальной конторе, где специалисты грамотно оформят все необходимые документы.
Также потребуется оплатить госпошлину и услуги нотариуса:
👉 размеры госпошлин за совершение нотариальных действий найдете в ст. 333.24 НК РФ;
👉 размере федеральных нотариальных тарифов указаны в ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 года №4462-I;
👉 обратите внимание на региональные тарифы, к примеру, тарифы нотариусов Пензенской области на 2025 год утверждены решением Правления НППО от 6 ноября 2024 года.
Выдержка из нотариальных тарифов региона
| Вид нотариального действия | Размер регионального тарифа |
|---|---|
| Заверение согласия супруга, в том числе бывшего, на заключение сделки, если это требование закона | 3030 |
| Удостоверение завещания | 4036 |
| Удостоверение договора ренты, в т.ч. пожизненного содержания с иждивением | 12060 |
Имейте в виду, что при оформлении права собственности на нового владельца может потребоваться акт приема-передачи квартиры. Этот документ является важным юридическим подтверждением факта передачи недвижимости и фиксирует текущее состояние помещения.
В случае покупки квартиры в новостройке один экземпляр акта необходимо предоставить в Росреестр для регистрации права собственности. При отсутствии этого документа могут возникнуть сложности с оформлением права собственности, поэтому рекомендуется заранее подготовить его в нужном количестве экземпляров.
Регистрация перехода права собственности
Наиболее удобным и доступным способом оформления документов является обращение в МФЦ с полным пакетом необходимых бумаг. Предварительно рекомендуется уточнить размер государственной пошлины за регистрацию прав – это можно сделать по телефону или найти размер в интернете. После сдачи документов вам выдадут информационный листок с указанием даты и времени, когда можно будет получить готовый документ о регистрации прав, например, новую выписку из ЕГРН.
Размеры пошлин можно найти в пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Не забудьте про НДФЛ
Обратите внимание на важные сроки по декларированию доходов (при необходимости подачи): налоговую декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Например, за доходы 2024 года декларация должна быть подана до 30 апреля 2025 года. После подачи декларации не позднее 15 июля того же года нужно оплатить начисленный НДФЛ.
Подать декларацию можно лично в налоговую службу по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Оплатить налог можно через любой банк, в личном кабинете налогоплательщика.