Статья 556 ГК РФ закрепляет порядок и условия передачи - приемки недвижимости в рамках проведения сделок купли-продажи. Как показывает анализ судебной и правоприменительной практики, четкая и понятная регламентация прав и обязанностей, связанных с переходом имущественных прав, обеспечивает прозрачность достигнутых соглашений, исключает ошибки и неточности, способные стать причиной судебных споров между продавцом и покупателем в дальнейшем.
| Краткое содержание ст. 556 ГК РФ | Ст. 556 ГК РФ регламентирует порядок передачи-приемки недвижимых объектов в рамках сделок купли-продажи. |
|---|---|
| Какие документы нужно составить и подписать? | Для заключения сделки субъекты правоотношений подписывают договор купли-продажи, приемо-сдаточный акт. |
| Как оформляется приемо-сдаточный акт? | Акт оформляется в простой, письменной форме и подписывается продавцом и покупателем. |
| Для чего нужен приемо-сдаточный акт? | На основании приемо-сдаточного акта происходит передача имущественных прав на недвижимость между сторонами отношений. |
Что такое передаточный акт?
Передача объекта недвижимости - важный этап любой сделки по продаже/покупке квартиры, дома, участка, офиса, производственного цеха или любой другой недвижимости. Для юридического оформления данной процедуры ст. 556 ГК РФ устанавливает необходимость составления и подписания соответствующего акта.
Передаточный акт - официальный, юридически значимый документ, который применяется для подтверждения факта передачи конкретного имущества посредством проведения купли-продажи. В некоторых случаях передаточный акт применяется в рамках мены, дарения недвижимости. По общему правилу, передаточный акт оформляется в простой, письменной форме и входит в пакет документов, обязательный для оформления сделок с недвижимостью.
Для чего нужен передаточный акт?
Согласно положениям ст. 556 Кодекса передаточный акт необходим для:
- отграничения сущности, содержания и объема передаваемых прав на имущество;
- закрепления оснований для перехода имущественных прав;
- подтверждения факта передачи прав собственности в рамках осуществления регистрационных действий в Росреестре;
- собственно самого перехода прав собственности на объект договорных отношений.
Стороны должны проставить собственноручные подписи на передаточном акте, после чего документ заверяется нотариусом. Очень важно, чтобы в его текст была включена информация, которая будет максимально полно и всеобъемлюще отражать сущность, содержание и объем прав, подлежащих передаче.
Таким образом, приемо-передаточный акт - один из обязательных документов, составляемый в рамках совершения с недвижимым имуществом. Его главная задача - законное и правильное оформление факта перехода имущественных прав.
Сущность и содержание передаточного акта
Из содержания ст. 556 ГК РФ вытекает, что сущность передаточного акта выражается в факте добровольной передачи прав собственности от одной стороны правоотношений другой. Если иное не предусмотрено достигнутыми ранее соглашениями и действующим законодательством страны, обязанность продавца осуществить передачу жилого или коммерческого объекта может считаться выполненной в полном объеме с момента фактического предоставления покупателю доступа к данному объекту и подписанию сторонами приемо-сдаточного акта.
Если в силу каких-то причин и обстоятельств одна из сторон прямо отказывается или всячески уклоняется от проставления подписи на документе о передаче недвижимости, это будет расцениваться:
- в случае с продавцом, как отказ исполнить обязанности по передаче недвижимости;
- в случае с покупателем, как отказ исполнить обязанности по приемке недвижимости.
Если говорить об обязательности составления и подписания передаточного акта в рамках сделок купли - продажи, то здесь есть один нюанс. В ст. 556 ГК РФ содержится уточнение, согласно которому стороны могут заключить соглашения для установления иного порядка передачи-приемки недвижимого объекта. В частности, арбитражные суды сходятся во мнении, что надлежащее исполнение продавцом обязанности по передаче объекта сделки покупателю в ситуации, когда недвижимость фактически уже была передана в рамках сложившихся ранее отношений (например, арендных), о чем имеются соответствующие указания в договоре купли-продажи, то такой договор будет иметь силу передаточного акта.
Образец передаточного акта квартиры
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В соответствии с гражданским законодательством РФ, недвижимость, как объект собственности, передается между субъектами на основании соответствующих договоров и исполнительной документации. Ст. 556 ГК РФ закрепляет важнейшее требование к государственной регистрации сделок купли-продажи - оформление и подписание сторонами отношений приемо-сдаточного акта.
Для практической реализации передаточных мероприятий в рамках ст. 556 ГК РФ стороны должны:
- Подписать договор купли-продажи недвижимого объекта;
- Составить в простой, письменной форме приемо-сдаточный акт;
- Акт подписывается сторонами сделки;
- Акт и договор подаются в Росреестр для регистрации факта перехода прав собственности.
Правоприменительная и судебная практика нашей страны показывает, что, руководствуясь нормами ст. 556 ГК РФ отечественные суды признают акты приема-передачи недвижимого имущества в качестве юридически значимого основания для перехода прав собственности.
При этом приемо-сдаточный акт не может рассматриваться, как документ, в соответствии с которым стороны вносят дополнения или изменения в договор купли-продажи. Если при подписании акта в нем указывается, что принимаемая недвижимость не соответствует условиям и характеристикам, прописанным в договоре, это обстоятельно не может служить основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
Заключение
Таким образом, ст. 556 ГК РФ устанавливает единый порядок передачи-приемки недвижимого имущества, устанавливает базовые требования к документации, необходимой для подтверждения факта перехода прав собственности на конкретный недвижимый объект.