Пролонгация договора аренды: документы, сроки, правила

Смотреть Содержание

• Виды пролонгации
• Какие договоры нельзя пролонгировать
• Как прописать условия пролонгации в договоре
• На какой срок обычно продлевается договор по пролонгации
• Можно ли продлить договор, если условия о пролонгации не было в договоре

Рассказываем, как происходит пролонгация договора и надо ли подписывать какие-то документы

Виды пролонгации

Пролонгация бывает нескольких видов. Расскажем про каждый подробнее.

Пролонгация по соглашению сторон

Когда между арендатором и арендодателем царит гармония, закон даёт им зелёный свет на продолжение отношений. Статья 621 ГК РФ говорит, что если арендатор вёл себя прилично, обязательства выполнял и стороны не против, можно просто подписать новый договор аренды без пролонгации на следующий срок. Без всяких конкурсов, аукционов и прочей бюрократической мишуры.

Старый арендатор, по сути, в приоритете, особенно если показал себя с лучшей стороны.

Автоматическая пролонгация договора аренды

Иногда аренда продолжается будто сама собой. Если договор закончился, а арендатор никуда не делся и продолжает пользоваться помещением, и арендодатель этому не противится, то всё — договор жив. Только теперь уже на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом и арендатор, и арендодатель могут в любой момент выйти из игры, предупредив другую сторону заранее. Один месяц — для обычной аренды, три месяца — если речь о недвижимости.

Пролонгация при аренде государственного или муниципального имущества

А вот с государственным и муниципальным имуществом всё немного иначе. По части 9 статьи 17.1 закона «О защите конкуренции», если арендатор был прилежным и срок договора подошёл к концу, арендодатель может заключить новый договор без всяких торгов. Главное — не меньше трёх лет, если арендатор сам не просит иначе.

Но и тут есть ловушки, потому что если задолжал по аренде — до свидания, а если государство решило иначе распорядиться имуществом — тоже нет продолжения. Хотя в целом, если всё чисто, отказывать арендатору не имеют права.

Какие договоры нельзя пролонгировать

В некоторых случаях не получится просто продлить срок действия договора. Это относится:

⛔️ К большинству госзакупок. Стороны должны подписать новый договор (Письмо Минэкономразвития от 31.03.2017 № ОГ-Д28-4011).

⛔️ К аренде некоторого государственного и муниципального имущества, указанного в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и в ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ.

Как прописать условия пролонгации в договоре

Пролонгация аренды — способ сохранить договор в живом состоянии без лишних телодвижений. Чтобы всё работало как часы и не вызвало вопросов, правила продления нужно грамотно вписать в текст договора. Рассказываем, на какие пункты стоит обратить внимание

Формулировка условия пролонгации договора аренды

В самом начале стоит определиться — будет пролонгация автоматической или нет. Если да — то как именно это работает. Например, прописывается, что договор продлевается ещё на год, если ни одна из сторон не выступила против. Полезно указать лимит — сколько раз допускается продление (один, два, бесконечно). Чем точнее изложено, тем меньше поводов для споров. Неясные формулировки — классический источник недопониманий, особенно в момент, когда интересы вдруг перестают совпадать.

Сроки уведомления

Хороший тон — заранее сказать, если не хочешь продолжать отношения. В договоре удобно сразу указать — за сколько времени до окончания срока действия стороны должны сообщить друг другу о своих намерениях. Например, за месяц. Такой буфер избавляет от неприятных сюрпризов, когда одна сторона уже всё распланировала, а вторая вдруг отказывается продлевать. Рабочий момент, который лучше урегулировать на берегу.

Дополнительное соглашение

Если никакой автоматической пролонгации не предусмотрено, потребуется отдельное соглашение. Оно должно быть оформлено в той же форме, что и основной договор. Подписывать его стоит до того, как срок аренды закончится — чтобы не зависнуть в серой зоне, где вроде бы всё продолжается, а юридической опоры уже нет. Такое соглашение — своего рода перезагрузка с сохранением всех нужных настроек.

Государственная регистрация

Если начальный договор подлежал госрегистрации (например, из-за срока более года), то и соглашение о продлении тоже нужно зарегистрировать. Без этого оно будет юридически невидимым для третьих лиц. А если изначальный договор регистрации не требовал — можно обойтись без дополнительных шагов. Главное — сверяться с изначальными условиями, чтобы не промахнуться в технических деталях.

Специфика имущества

Не всё имущество сдаётся по одной и той же схеме. Скажем, при аренде госсобственности правила продления могут быть жёстче, с отсылками к конкретным законам. Тут лучше не полагаться на универсальные шаблоны и проконсультироваться с юристом или хотя бы изучить нужные нормативные акты. Учитывая особенности объекта, получится избежать лишних вопросов и неприятных последствий.

Чёткие и продуманные условия пролонгации в договоре — это не просто формальность. Это инструмент, который делает отношения предсказуемыми и защищает интересы обеих сторон. Внимание к деталям — залог спокойствия и для арендатора, и для арендодателя.

На какой срок обычно продлевается договор по пролонгации

Вариантов несколько, выбор зависит от того, как именно стороны решили оформить отношения, о чём договорились заранее и какое имущество фигурирует в контракте.

👉 Продление на определённый срок. Самый распространённый сценарий — когда арендатор и арендодатель просто садятся и договариваются о новом сроке. Никаких лимитов здесь нет — хоть на год, хоть на три, хоть на пять. Всё упирается в интересы сторон. Это может быть оформлено отдельным соглашением, где фиксируются новые условия. Такой подход удобен, если стороны хотят сохранить договор, но с обновлёнными параметрами — будь то срок, сумма или правила эксплуатации.

👉 Продление на неопределённый срок. Иногда аренда продолжается по факту. Срок закончился, а арендатор всё ещё пользуется помещением. Арендодатель в курсе, но ничего не говорит. В этой ситуации договор считается возобновлённым, но уже без конкретной даты окончания. Это значит, что обе стороны могут в любой момент выйти из договора, предупредив заранее. За месяц — в обычных случаях, за три — если речь идёт о недвижимости. Такой формат удобен, если нет уверенности в дальнейших планах, но прекращать аренду пока не хочется.

Варианты пролонгации срока договора аренды без условия о пролонгации

Можно ли продлить договор, если условия о пролонгации не было в договоре

Если в договоре аренды не было ни слова о пролонгации — арендные отношения могут продолжиться, даже если заранее это не обсуждалось. Всё зависит от поведения сторон, сроков, предмета аренды и соблюдения базовых правил игры.

По пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор вёл себя корректно, платил вовремя, не нарушал условий и вообще был примерным пользователем, он получает преимущественное право на заключение нового договора аренды с пролонгацией. Для этого нужно не просто ждать, а письменно уведомить арендодателя о желании продлить отношения.

Сделать это нужно заранее — в срок, установленный договором. Если такого срока нет, действует принцип разумности: не в последний день, но и не за полгода. Отказать арендатору можно, но только с веской юридической причиной — например, если помещение нужно арендодателю самому или арендатор нарушил обязательства.

⚡️ Также договор может продлиться и далее, если аренда продолжается «по факту». То есть срок договора закончился, а арендатор остался, продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не против. Значит, договор фактически возобновлён. Работает это по тем же условиям, что и прежний договор, но уже на неопределённый срок.

Здесь стороны могут в любой момент выйти из отношений, предупредив друг друга: за месяц, если аренда движимого имущества, и за три — если недвижимость. Такой механизм часто работает как временное решение, пока не принято финальное.

По желанию стороны могут оформить дополнительного соглашения о продлении договора аренды. Даже если в изначальном договоре ничего не было сказано о возможности пролонгации, никто не мешает подписать документ, в котором стороны закрепят новый срок и другие обновлённые условия. Главное — соблюсти ту же форму, что и в основном договоре, и сделать это до его окончания. Это может быть как формальное продление, так и пересмотр условий аренды: ставка, график платежей, обязанности сторон — всё можно адаптировать.