Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды: инструкция

Аренда помещений в личных и коммерческих целях – распространенная практика, регулируемая пунктами заключаемых между собственниками и арендаторами договорами. Подобные документы и все связанные с ними спорные вопросы решаются на основании гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. При заключении договора крайне важно предусмотреть и прописать все возможные варианты, в том числе и случаи досрочного расторжения соглашения по инициативе арендатора. Это поможет избежать множества проблем и материальных расходов.

Внимание: официально в России арендаторами называют только юридических лиц, заключающих соответствующий договор с собственниками помещения для осуществления коммерческой деятельности. Физические лица, арендующие, например, жилые помещения, берут недвижимость «в наем». В таких случаях правовым полем выступает гл. 35 ГК РФ.

Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор?

Физические и юридические лица могут отказаться от выбранного помещения в любой момент, если их действия не противоречат действующему законодательству и положениям заключенного договора. Алгоритм досрочного расторжения зависит от срока действия подписанного документа:

Почему нельзя игнорировать регламент?

Нередко при возникновении спорных ситуаций арендатор просто вывозит собственное имущество из помещения и оставляет собственнику ключи на вахте. Так оставлять арендуемую недвижимость нельзя. Пока договор не истек, арендатор обязан своевременно выполнять финансовые обязательства (п. 13 Информационного письма ВАС РФ №66.). А на основании ст. 393 и ст. 393.1 ГК РФ собственник вправе потребовать денежное возмещение за все месяцы вплоть до даты разрыва договора и сопутствующие санкции. В некоторых случаях собственники недвижимости прописывают в договоре необходимость выплаты арендатором компенсации за отказ от помещения без объективных причин. Это разрешено ч. 3 ст. 310 ГК РФ.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что при несоблюдении правил расторжения договора арендатору придется заплатить не только утвержденную сумму за найм помещения, но множество штрафов, компенсаций и других платежей в пользу собственника.

Как обезопасить себя на случай досрочного расторжения договора?

Чтобы избежать лишних переплат, необходимо прибегнуть к одному из трех вариантов:

1. Обговорить заранее и прописать в договоре право арендатора на досрочное прекращение соглашения в одностороннем порядке.
2. В рамках досудебного урегулирования спорного вопроса провести переговоры с собственником недвижимости. Оговоренный порядок досрочного расторжения договора можно оформить как дополнительное соглашение.
3. Обратиться с иском в суд, если стороны не сумели прийти к договоренностям.

Законодательно утвержденный регламент одностороннего расторжения договоры аренды: как избежать судебных разбирательств

Правило простое: если в договоре не прописаны условия досрочного одностороннего разрыва договора, арендатор не имеет право самовольно покидать помещение, отказываться от ежемесячных обязательств по арендным выплатам и т.д. Поэтому в договор крайне важно в документе прописать механизм финансового поведения сторон в случае разрыва договора арендатором до даты его окончания. Сегодня это единственный эффективный инструмент внесудебного урегулирования.

В приложении к договору необходимо прописать три важных пункта:

• Уведомление о расторжении – специальный документ, который арендатор должен отправить собственнику помещения в срок, оговоренный ранее. Например, за две недели о планируемой даты сбора вещей арендатор отправляет арендодателю заказное письмо
• Порядок расчета арендной платы за последний месяц;
• Акт возврата помещения.

Как рассчитать арендную плату за последний месяц

Здесь есть два варианта, либо расторгающий досрочно договор арендатор по умолчанию вносит последний платеж в полном объеме, либо сумма рассчитывается исходя из количества проведенных в помещении дней. Собственник не всегда может согласиться на подобные условия и чтобы обезопасить себя прописывает в договоре размер компенсационной выплаты в случае одностороннего расторжения соглашения арендатором. Как правило, ее размер соответствует месячной стоимости аренды.

Как правильно оформить акт возврата помещения

Бланк акта и правила его подписания можно вывести в отдельное приложение к договору аренды. Этот документ является основанием для прекращения начисления арендной платы, поэтому не может иметь юридической силы без подписей обеих сторон. Однако есть исключения:

• Акт может быть подписан в одностороннем порядке, если это положение заблаговременно прописано в договоре.
• Арендодатель не подписывает акт уже после истечения срока договора. В данном случае можно решить проблему в судебном порядке. К иску необходимо приложить доказательства, подтверждающие факт неоднократных попыток арендатора вернуть помещение. Законом определен срок исковых требований: в суд можно обратиться спустя 30 дней после отправления заказного письма собственнику помещения или сразу после получения от него отказа в досрочном расторжении договора.

Алгоритм действий арендатора при расторжении договора через суд

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, до оформления искового заявления арендатор обязан предложить второй стороне досудебное соглашение о расторжении. Далее необходимо выполнить следующие шаги:

• Направив заказное письмо с предложением о досрочном расторжении. Дождитесь отказа или 30-дневный срок.
• Подайте иск, сформулировав требования в соответствие с нормами закона и приложив имеющиеся экспертизы и справки о состоянии помещения.
• Заплатите госпошлину.
• Постите судебные заседания.
• Получите решение суда и верните помещение, подписав соответствующий акт с собственником.