Средний, малый, а иногда и крупный бизнес работает в съемных помещениях. Причина объяснима: эффективность магазина, сервисного центра и пр. зависит от расположения торговой точки. Купить же подходящий объект удается не всегда. При сотрудничестве по договору аренды важно как найти оптимальное расположение, так и понимать, что нужно сделать для его расторжения с минимумом негативных последствий. Разберем последний вопрос подробнее.

Предприниматель вправе поступить следующим образом:

  1. Внести в текст договора право на досрочное прекращение в одностороннем порядке.
  2. Переговорить с арендодателем относительно дополнительного соглашения.
  3. Обратиться в суд с иском, если добровольно договориться не удалось.

Рассмотрим каждый из предложенных вариантов подробнее.

Скачать «Бланк уведомления об отказе от договора аренды»

Что нужно указать в договоре аренды

Перед заключением договора аренды желательно проработать текст на предмет включения в него существенных условий, без соблюдения которых соглашение будет признано незаключенным. Это предмет аренды, цена, срок и иные важные, по мнению сторон, условия (ст. 432 ГК РФ). Предметом аренды является помещение, передаваемое в аренду, с конкретным адресом, площадью и т.д.

Подробнее о стоимости:

  1. Перечень услуг, включенных в арендную плату. Помимо пользования помещением, это еще коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт, текущий ремонт и пр.
  2. Право арендодателя повышать плату в рамках текущего договора. Например, ее пересмотр возможен один раз в год, в дату заключения, или в связи с другими событиями.
  3. Сроки, периодичность оплаты. Чаще привязываются к определенной дате. Например, 20-м числам каждого месяца.

Срок аренды обычно прекращается в день, когда завершается период, на который его заключали. Стороны вправе указать в тексте условие автоматической пролонгации, например, если никто не имеет возражений против продления арендного соглашения еще на один такой же срок. Если такого условия не предусмотреть, каждый придется заключать новый договор.

Как прекратить договор аренды без суда

Закон подразумевает, что при отсутствии в договоре условий досрочного прекращения арендатору нельзя по своей воле прекратить оплачивать аренду. Съехать из помещения ему никто не запретит, но платить дальше все равно придется. Поэтому нужно заранее обговорить схему расторжения по инициативе арендатора и включить ее в текст договора. Только в этом случае можно обойтись без судебных разбирательств (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Порядок расторжения обычно включает 3 обязательных пункта:

  1. Подача уведомления о расторжении.
  2. Оплата последнего месяца пользования помещением.
  3. Подписание акта возврата объекта владельцу.

Подавать уведомление лучше в письменном виде, заказным письмом через Почту России. Хотя его можно отправить и через мессенджер, электронную почту. Главное, договориться о сроке, когда нужно предупреждать о предполагаемом съезде – за месяц, две недели и т.д. На момент подписания договора нередко согласуют и образец уведомления.

Оплата за последний месяц часто отличается от стандартной по сумме. Например, если арендатор пользовался помещением всего пару недель вместо полного месяца. Отличаться будут и платежи за коммунальные услуги и т.д. Обычно договариваются об оплате пропорционально количеству дней, хотя возможны условия о компенсации досрочного съезда (п. 3 ст. 310 ГК РФ).

Подписание акта возврата помещения традиционно переносят на момент, когда оно уже стоит пустое и легко оценить наличие/отсутствие повреждений декоративных покрытий и т.д. Начислять арендную плату собственник вправе вплоть до момента фиксации факта передачи объекта. Если у арендодателя появляются «причины» какое-то время уклоняться от подписания акта, у арендатора остается право обратиться в суд.

Что делать, если договор не включает условия досрочного прекращения аренды

При отсутствии в договоре условий о его досрочном прекращении, при размытости формулировки у арендатора складывается непростая ситуация. Решение зависит от характера взаимоотношений с собственником помещения. Например, при локдауне весной 2020 года часть из них довольно легко предоставила отсрочку платежей из-за того, что бизнес арендаторов перестал работать. Но сделали это далеко не все.

Если арендодатель отказал в рассрочке или досрочном расторжении, предлагаем такую схему для дальнейшего взаимодействия:

  1. Направьте на адрес собственника уведомление (заказным письмом).
  2. Опишите в нем ситуацию, почему вы вынуждены расторгнуть договор досрочно.
  3. Назначьте встречу для переговоров с собственником или его представителем.
  4. Предложите несколько вариантов развития событий без расторжения.

Если условия подойдут арендодателю, например, потому что можно обойтись без поиска новых клиентов, то он может согласиться на условия вроде отсрочки платежей, снижения суммы и т.п. В случае достижения соглашения о съезде, нужно сразу оформить акт возврата помещения.

Как расторгнуть договор через суд

При отсутствии возможности расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, мирно решить проблему, арендатору остается один путь – обратиться в суд с исковым заявлением (ст. 620 ГК РФ). То же необходимо сделать, если арендодатель нарушает права арендатора, например, ограничением доступа в помещение и т.д.

Ситуации, когда не обойтись без суда:

  1. Не передано помещение. Был подписан акт передачи, но ключи собственник не отдал. Или он тянет с подписанием акта. Сначала есть смысл обратиться к владельцу письменно и уже после отказа или игнорирования запроса идти в суд.
  2. Имеются ограничения в пользовании имуществом. Например, остались крупногабаритные вещи, мешающие деятельности арендатора. Или начат и не завершен ремонт в торговом зале или смежных помещениях. Сначала нужно отправить досудебную претензию.
  3. Помещение имеет недостатки. Речь идет о недостатках, которые не указаны в договоре. Это могут быть протекающие радиаторы отопления, неработающие розетки и т.д. При оценке ситуации возможно назначение экспертизы.
  4. Собственник не ремонтирует помещение. Ситуация требует вмешательства суда, в случае, когда тот же капремонт предусмотрен договором. Перед подачей иска нужно обязательно провести переговоры с предложением решить все в досудебном порядке.

Отдельно решаются случаи существенного изменения обстоятельств. Например, произошел пожар по вине неправильно установленной проводки. В суде предстоит доказать, что арендатор никак не мог повлиять на ситуацию, что он не виноват в ухудшении состояния помещения. Такое происходит и при протечке кровли, затоплении объекта из выше находящихся квартир и т.д.

Примерный текст уведомления

УВЕДОМЛЕНИЕ
об отказе от договора аренды недвижимого имущества

г. Москва 24 января 2024 года

ООО «Альфа» на основании пункта 7.3 Договора аренды недвижимого имущества от 26.01.2023 № 12, заключенного между ООО «Альфа» и ООО «Белла», заявляет об одностороннем отказе от исполнения вышеуказанного договора с 24.03.2024.