По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).
Возникает вопрос - к какой категории отнести заборы и ограждения? Является ли забор объектом недвижимости или он относится к движимому имуществу? Однозначный ответ на этот вопрос дают суды и Росреестр.
Забор - не объект недвижимости
Суды в многочисленных судебных актах указывают, что забор не может быть отнесен к объектам недвижимого имущества, поскольку (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153, Письмо ФАС России от 11.08.2009 N АК/26609, Постановления АС Центрального округа от 07.04.2015 N Ф10-734/2015, Западно-Сибирского округа от 21.05.2015 N Ф04-19784/2015, Московского округа от 30.03.2016 N Ф05-2728/2016):
- забор не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданских прав;
- выполняет лишь обслуживающую, вспомогательную функцию по отношению к земельному участку, зданиям и сооружениям;
- не обладает полезными свойствами, способными удовлетворить потребности участников гражданских правоотношений;
- представляет собой обычную принадлежность земельного участка, на котором расположен.
Такого же мнения придерживается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В своих разъяснениях служба ссылается на Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13, согласно которому у ограждения отсутствуют признаки самостоятельного объекта недвижимости. В связи с чем Росреестр делает вывод, что право на забор и иное ограждение не подлежит государственной регистрации независимо от физических характеристик забора и наличия отдельных его элементов, обеспечивающих прочную связь с соответствующим земельным участком (Письмо Росреестра от 27.01.2016 N 14-00484/16).
То есть в соответствии со сложившейся судебной практикой и позицией государственного органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество, забор однозначно не является объектом недвижимости и оформлять права на него не требуется. Но можно ли его в таком случае отнести к движимому имуществу?
| Орган | Мнение о заборе как объекте недвижимости |
|---|---|
| Суды (ВАС РФ, ФАС России, АС округов) | Забор не является объектом недвижимости, т.к: - не имеет самостоятельного назначения; - не является отдельным объектом прав; - выполняет обслуживающую функцию |
| Росреестр (со ссылкой на позицию ВАС РФ) | У забора и ограждения отсутствуют признаки объекта недвижимости. Право на забор не подлежит регистрации независимо от его характеристик. |
Забор - не движимое имущество
Как мы уже отмечали, согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ движимым имуществом признаются любые вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Однако суды в приведенных выше актах исходят из того, что забор (ограждение) вообще не является отдельным объектом гражданского оборота и самостоятельной вещью. Следовательно, он не может быть отнесен к объектам гражданских прав, имуществу или вещам, на которые распространяется классификация из ст.ст. 128 и 130 ГК РФ.
Получается, забор не может быть признан ни недвижимым, ни движимым имуществом. Он не является самостоятельным объектом вещных прав.
Забор - не объект капитального строительства
Частный случай недвижимого имущества - это объекты капитального строительства. Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, объектами капитального строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.
На практике забор в зависимости от конструктивных характеристик, может относится и к некапитальным сооружениям, и к неотделимым улучшениям участка.
Если конструкция забора не предполагает прочной связи с землей, забор может быть без труда демонтирован, перемещен и собран на новом месте без ущерба для его функций и характеристик, то такой забор относится к некапитальным строениям, сооружениям (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). Соответственно, он сразу исключается из перечня объектов капстроительства.
Но даже если мы имеем дело с капитальным забором на фундаменте, все равно объектом капитального строительства он не станет. Так, суды в ряде дел указывают, что забор в любом случае:
- является ограждающим элементом земельного участка, необходимым для его обособления и охраны, неотделимым улучшением такого участка (Постановление 15 ААС от 06.01.2022 N 15АП-20188/2021 по делу N А32-29459/2012, Постановление 15 ААС от 31.07.2020 N 15АП-7174/2020 по делу N А32-52299/2018, Постановление АС Центрального округа от 07.04.2015 N Ф10-734/2015);
- может выступать в качестве неотделимого элемента объекта капитального строительства, но не самостоятельным объектом (Постановление АС Московского округа от 13.08.2015 N Ф05-9743/2015 по делу N А40-116356/14).
Приведем несколько примеров судебных споров по данному вопросу.
Пример 1. ООО «Вымпел» обратилось в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на бетонное ограждение высотой 3 метра, расположенное на собственном земельном участке. Регистрирующий орган отказал в регистрации. ООО оспорило отказ в суде, ссылаясь на то, что забор обладает признаками объекта недвижимости, прочно связан с землей, демонтаж приведет к несоразмерному ущербу. Однако суды трех инстанций единогласно отказали в удовлетворении требования, указав, что забор не является самостоятельной недвижимой вещью и объектом гражданских прав (Постановление АС Уральского округа от 12.09.2016 N Ф09-7961/16 по делу N А60-56219/2015).
Пример 2. Гражданин Петров А.А. заключил с подрядчиком договор на установку кованого забора вокруг своего жилого дома. Выполненные работы по монтажу забора на ленточный фундамент гражданин оплатил. При продаже дома новому собственнику Петров потребовал демонтировать и оставить себе забор, ссылаясь на то, что это движимое имущество, оплаченное им по договору. Суд, рассмотрев дело, в иске Петрову отказал. В решении суд указал, что забор стал неотделимым улучшением земельного участка и частью домовладения, на которые у нового собственника имеются правоустанавливающие документы (Апелляционное определение Московского городского суда от 03.10.2016 по делу N 33-16345/2016).
Выводы
Итак, подводя итоги, отметим следующее:
- Забор (ограждение) не относится к объектам недвижимости, так как не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, а лишь обслуживает земельный участок или расположенные на нем здания, сооружения. Поэтому регистрировать права на забор как на отдельный объект недвижимости не требуется.
- Нельзя забор (ограждение) отнести и к движимым вещам. Забор вообще не рассматривается как отдельный объект гражданских прав и самостоятельное имущество.
- К объектам капитального строительства забор также не относится, независимо от его конструктивных особенностей. Он является или некапитальным сооружением, или неотделимым улучшением земельного участка, частью иного объекта капстроительства.
Такая правовая позиция сложилась в судебной практике и разъяснениях государственных органов. Соответственно, на практике забор (ограждение) не стоит рассматривать в качестве самостоятельной недвижимой или движимой вещи.