Задаток и аванс: отличия и правовые последствия

Зачастую при совершении сделок купли-продажи стороны прибегают к частичной предоплате, теоретически стимулирующей к исполнению договорных обязательств как продавца, так и покупателя. Однако практически в зависимости от юридической интерпретации, аванс или задаток внесен покупателем, зависит возвратная основа и финансовые санкции, применяемые к стороне, нарушившей договорные условия. Кажущиеся рядовым гражданам синонимами формулировки из-за исполнения различных функций приводят к противоположным правовым последствиям.

Регулирование терминов на законодательном уровне

При намерении совершить сделку на платной основе стороны задумываются, что лучше – задаток или аванс прописать в тексте соглашения. Независимо от формулировки, при любом несоответствии в условиях договора или выявленном разночтении в правовом аспекте указанные термины могут быть расценены с точностью до наоборот. Чтобы избежать переквалификации, на преддоговорном этапе нужно определить, что включить в договор – задаток или аванс и в чем разница между кажущимися «игрой слов» понятиями.

Определение и ответственность сторон при задатке

Задатком считается часть уплаченных денежных средств стороной в качестве доказательства заключения и исполнения в будущем условий договора (ст. 380 ГК РФ). Помимо платежной функции ввиду уменьшения задолженности на внесенную сумму задатку принадлежит обеспечительная роль. При неисполнении обязательств правовые последствия зависят от причины и виновника (ст. 381 ГК РФ):

• если препятствием послужили обстоятельства, независящие от воли сторон или участники прекратили обязательства по взаимному соглашению – задаток возвращается в той же сумме, в которой был выдан;
• если виновен плательщик – внесенные средства не возвращаются;
• если сделку сорвал получатель платежа – предусмотрен возврат в двойном размере.

Виновная сторона дополнительно должна возместить убытки, причиненные неисполнением договора. При возникновении сомнений относительно уплаченного аванса или задатка при покупке, спорная сумма признается авансом. Чтобы не допустить нежелательного признания, следует заключить предварительный договор в письменной форме с денежным обеспечением исполнения взятых обязательств (ст. 429 ГК РФ).

Сущность и возвратность аванса при отказе от сделки

Аванс не имеет законодательного определения, а к нему приравнивается любая сделанная предоплата при отсутствии оговорки о безвозвратности или займе, признаваемой, соответственно, финансовой помощью или кредитом. В отличие от задатка аванс:

• обязательно возвращается в сумме за вычетом расходов, связанных с исполнением договорных условий второй стороной (в частности, издержками по предпродажным мероприятиям или потерей части запланированной прибыли);
• исполняет платежную и удостоверяющую функцию, но не обеспечивает гарантии совершения сделки (например, покупатель вправе приобрести наиболее понравившийся объект, не неся обязательств заключить договор с продавцом, которому осуществлено авансирование, как и получивший предоплату продавец).

Формулировка в договоре не столь существенна, сколь важно текстовое содержание. Ведь вместо рассуждений, что не возвращается – аванс или задаток, целесообразно указать в конкретике. Например, при нарушении обязательств покупателем можно закрепить пункт о возмещении убытков продавцу, связанных с потерей времени и необходимостью поиска нового покупателя, приравненных в денежном измерении к сумме внесенных средств. Указываемый задаток или аванс без разницы при заключении договора, поскольку оба понятия в таком контексте соглашения идентичны с финансовой и правовой позиции.

Зависящие от формулировки риски сторон

Выбирая способ предоплаты, сторонам необходимо оценить риски, связанные с участием третьих сторон и юридической чистотой объекта. Поскольку авансирование предполагает паритетную основу участников, а внесенный платеж в качестве обеспечения дает приоритет стороне, уверенной в исполнении обязательств, «слабому звену» (например, покупателю, решившему приобрести жилье в ипотеку) при выборе задатка или аванса при покупке недвижимости, нужно учесть:

1. Особенности ипотечного кредитования. Банки в большинстве случаев требуют предварительный договор для одобрения ипотеки. При отказе либо уменьшении указанной суммы покупатель будет вынужден отказаться от сделки с потерей предоплаты при задатке и ее возвратом при авансе (если в текст договора не внесена конкретика).
2. Наличие ограничений, обременений. Для получения сведений необходимо потребовать у продавца или заказать самостоятельно выписку из ЕГРН. Например, если объект находится в залоге, то информация будет указана в документе. Дополнительно нужно получить справку о регистрации жильцов и причин снятия. Ведь в их числе могут оказаться отбывающие наказание либо находящиеся в детском доме дети. По возвращении или взрослении указанные лица вправе претендовать на имущество. При сомнениях, уплачивать аванс или задаток за квартиру, безопаснее остановиться на авансе или вообще отказаться от предоплаты.
3. Присутствие прочих факторов риска. Помимо правоподтверждающего (выписки из ЕГРН) покупателю нудно изучить правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарения, участие в приватизации или наследовании. Особое внимание нужно уделить новоиспеченным наследникам, поскольку иные претенденты на протяжении трехлетнего периода смогут оспорить завещание, как и «обделенные» родственники, не имевшие возможности заявить свои права по уважительной причине при наследовании по закону.

Оформлять договор задатка или аванса нотариально необязательно. Условие о задатке, его сумме и порядке внесения (на расчетный счет, наличными, через банковскую ячейку) рекомендуется прописать в предварительном договоре.

Сравнение форм предоплаты и основания для выбора

Поскольку действующие финансовые санкции стимулируют к соблюдению договорных условий, выбирая между авансом или задатком при продаже, при желании и минимуме рисков неисполнения обязательств, целесообразно предпочесть задаток. Если, наоборот, продавец планирует выбрать покупателя путем своеобразных торгов, то следует однозначно избрать аванс. Основные отличия форм предоплаты представлены в таблице:

Если обе стороны намерены действовать добросовестно, то форма предоплаты не имеет значения, так как правильно – задаток или аванс будет несущественно. Рассуждать о выгоде можно только при отсутствии доверия или наличии «не совсем благих» намерений, иначе можно и вовсе обойтись без авансирования.