Статья 380 ГК РФ относит задаток при покупке недвижимости к одному из ключевых элементов и служит гарантией исполнения обязательств между сторонами сделки. По своей юридической сути, задаток представляет собой денежную сумму, которую покупатель передает продавцу до подписания договора купли/продажи дома, квартиры.

Заранее оговоренная денежная сумма подтверждает серьезность намерений покупателя и служит компенсацией продавцу при отказе покупателя от сделки. Сумма задатка при покупке недвижимости составляет 5-10% от стоимости квартиры. Чтобы избежать финансовых и правовых последствий, важно понимать аспекты, связанные с оформлением задатка.

Понятие и юридическое значение понятия

Задаток – это конкретная денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве гарантии исполнения обязательств по будущему договору купли/продажи. Если сделка не состоится по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Так компенсируется время, затраченное собственником жилья на покупателя. Если наоборот, сделка срывается по вине продавца, то последний обязан вернуть деньги покупателю в двойном размере.

Оформляется задаток письменно, в виде соглашения, которое носит второе название – предварительный договор. Он (задаток) отличается от аванса, который не возвращается в том же размере, независимо от причин срыва купли/продажи недвижимости.

Сделка с задатком регламентируется ст. 380 ГК РФ. Ее правовое значение прямо зависит от ее функций:

  • Обеспечительная. Выступает как гарант исполнения сторонами оговоренных обязательств.
  • Платежная. Засчитывается в счет оплаты по документу предварительного соглашения.
  • Подтверждающая. Передача задатка подтверждает наличие достигнутого соглашения между сторонами о купле/продаже недвижимости.

Условия договора о задатке составляются в письменной форме и заверяются нотариально. Подписывается соглашение обеими сторонами. Данный шаг необходим, чтобы исключить риски для покупателя:

  • Потеря задатка в случае отказа от сделки.
  • Проблемы, связанные с отсутствием юридической чистоты жилья.

Предварительное соглашение перед окончательным договором купли/продажи недвижимости защищает также и продавца от рисков:

  • Обязательство возврата двойной суммы задатка при отказе покупателя от приобретения жилья.
  • Споры с покупателем из-за факта расторгнутой сделки.

Оформление задатка требует тщательной подготовки и внимательности со стороны обеих участников. Понимание правовых аспектов и возможных рисков позволяет обезопасить себя от неприятных последствий и гарантирует успешное завершение процесса купли/продажи недвижимости.

Нюансы заключения предварительного соглашения

Оформление задатка при продаже недвижимости требует подписания письменного соглашения, в котором указываются условия взаимодействия между покупателем и продавцом. В содержании данного предварительного договора указываются следующие сведения:

  • ФИО, паспортные данные участников.
  • Сумма задатка и полная стоимость жилья, прописанная буквами и цифрами.
  • Точные сроки действия соглашения.
  • Условия возврата или удержания задатка.
  • Дата и подпись продавца, и покупателя.

Перед внесением задатка покупатель должен проверить юридическую чистоту жилья на отсутствие обременений – банковского залога, ареста, задолженностей по коммунальным платежам и т.д. Для этого он может обратиться к независимым юристам, занимающихся вопросами купли/продажи недвижимости. Одновременно такой шаг будет служить гарантией защиты от мошенников.

В подписываемых бумагах нельзя допускать ошибки – все пункты и документы подлежат тщательной проверке, иначе сделка будет считаться недействительной. Писать в соглашении при покупке недвижимости нужно «задаток», а не «аванс», так как данные понятия различаются между собой по смыслу и правовому значению. Аванс всегда можно вернуть по суду при отказе от купли/продажи, согласно ГК, а задаток – нет.

При передаче денежных средств оформляется расписка о получении задатка, в которой указывают: точную сумму, дату передачи, паспортные данные сторон, подписи. Рекомендуется выполнить оплату через банковский перевод, чтобы избежать в будущем непонятных спорных ситуаций.

Любые моменты должны быть четко прописаны в содержании предварительного договора. Форма соглашения о задатке выглядит так (примерный образец):

Правила оформления задатка пошагово и примеры спорных ситуаций

Этапы оформление предварительного договора для покупателя, включают несколько важных шагов:

  1. Проверка объекта недвижимости. Перед внесением предварительной денежной суммы покупателю необходимо удостовериться в юридической чистоте квартиры: проводится проверка права собственности, наличие обременений, задолженностей и арестов.
  2. Подготовка соглашения о задатке. Составляется в письменной форме с учетом всех требований законодательства, с грамотным юридическим оформлением и нотариальным заверением.
  3. Передача денег и фиксация данного факта. Оговоренная между сторонами сумма передается на руки, либо путем банковского перевода. Важно получить расписку от продавца, подтверждающую получение денег, либо провести платеж через банковские счета, для фиксации транзакции.
  4. Заключение основного договора купли/продажи недвижимости. На основании предварительного соглашения о задатке, взаимодействующие стороны обязуются в оговоренные сроки подписать основной договор.

Нередко между продавцом и покупателем могут произойти спорные ситуации, касающиеся продажи жилья с задатком – вот несколько примеров с нюансами их разрешения:

  • Ситуация 1: Покупатель обнаружил юридические проблемы с недвижимостью – на квартиру были наложены банковские обременения. В данном случае стороны могут согласовать возврат задатка без штрафов. Однако, если продавец откажется добровольно вернуть задаток, дело будет рассматриваться в суде.
  • Ситуация 2: После получения задатка, продавец решил продать свою квартиру другому покупателю, так как будущие условия сделки были для него более выгодными. Здесь продавец обязан вернуть покупателю двойную денежную сумму. Также данный вопрос может быть урегулирован в суде.
  • Ситуация 3: Покупатель внес заранее оговоренный с продавцом задаток за дом, но позже, при проверке юридической чистоты обнаружил, что он находится под арестом и не принадлежит «собственнику». Поскольку из-за незнания юридических тонкостей, в предварительном соглашении не были четко прописаны условия возврата задатка, с уточнением скрытых моментов и возможных проблем, дело с продажей спорного имущества закончилось судом.

Чтобы сделка с недвижимостью, в которой присутствует задаток, была успешной, должны быть в порядке документы у сторон, а предварительное соглашение и расписки по платежам зафиксированы юридически и подписаны нотариусом, с указанием важных деталей и ответственности за нарушенные обязательства.

Требуется также сохранение платежных документов на случай споров. Зная данные нюансы, можно безопасно оформлять задаток для покупки жилья и избежать любых неприятных сюрпризов.