Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок (действующая редакция)

1. Значительные изменения произошли в правовом регулировании государственной регистрации сделок. Прежде всего, надо отметить, что в настоящее время необходимость государственной регистрации сделок может быть предусмотрена не только ГК и Законом о государственной регистрации недвижимости (как это было в ранее действовавшем законодательстве), но и другими законами.

Достаточно запутанной является ситуация с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом. Следует отметить, что ранее концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость было совмещение двух систем регистрации - регистрации прав и регистрации сделок.

Однако следует учитывать, что вопрос об отмене государственной регистрации сделок с недвижимостью ставился давно. Такая регистрация осуществлялась одновременно с регистрацией перехода прав и, по существу, дублировала последнюю. Другими словами, никакой полезной функции, кроме как взимания денег с населения, не имела.

Законодатель учел это мнение, и в п. 8 ст. 2 переходных положений Закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установил, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона, то есть после 1 марта 2013 г.

Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены указания на неприменение ст. ст. 609, 651 ГК РФ (в данных статьях речь идет об аренде недвижимости и аренде зданий и сооружений).

Закон N 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 г. Следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), остались в силе. Указанные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.

2. Новыми являются и положения п. 2 ст. 164 ГК, согласно которым сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Данное положение представляется вполне логичным, поскольку, по сути, речь идет о новом договоре. На практике конфликтные ситуации возникали по поводу применения данного положения в так называемом долевом строительстве. В соответствии с ч. 3 ст. 4 ранее действовавшего Закона N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Законом.

Нередко изменения в договор об участии в долевом строительстве (например, относительно сроков или цены) заключались без их государственной регистрации, что впоследствии приводило к конфликтам.