Статья 264 ГК РФ. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков (действующая редакция)

1. Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет право собственников земельных участков распорядиться ими путем предоставления иным лицам. Условия и порядок распоряжения земельными участками, таким образом, регулируется не только гражданским, но и земельным законодательством (гл. IV ЗК). Основным способом предоставления земельного участка в пользование является заключение договора аренды. Также возможно предоставление участка по договору безвозмездного пользования или посредством установления сервитута, а в предусмотренных законом случаях - на основании права постоянного (бессрочного) пользования.

2. Пунктом 2 установлено, что пределы осуществления права владения и пользования земельным участком лицами, не являющимися собственниками, определяются законом, а также договором с собственником. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков закреплены в ст. 41 ЗК. Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом и соглашением об установлении сервитута, а права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, - решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных законом, соглашением об осуществлении публичного сервитута.

3. Пользователи, не являющиеся собственниками, по общему правилу не вправе осуществлять распоряжение земельным участком, в том числе изменять вид разрешенного использования земельного участка. Законом таким пользователям могут предоставляться отдельные распорядительные правомочия. Так, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК).