Статья 271 ГК РФ. Право пользования земельным участком собственником недвижимости (действующая редакция)

1. По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.

Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Таким образом, для возведения и использования недвижимости на чужом земельном участке необходимо наличие воли собственника предоставить для этого необходимый земельный участок. Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяется с учетом градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п.

В комментируемой статье не указывается конкретное вещное или обязательственное право, на котором предоставляется земельный участок, однако для правомерного возведения объекта недвижимости предоставление земельного участка на одном из предусмотренных законом оснований необходимо. Иначе возведенный объект является самовольной постройкой (ст. 222 Кодекса). Конкретный вид права собственника недвижимости должен быть определен в решении о предоставлении в пользование государственного или муниципального земельного участка, либо в договоре аренды или безвозмездного пользования. Собственнику недвижимости может быть предоставлен весь земельный участок или выделена определенная часть. Если на земельном участке располагаются принадлежащие третьим лицам объекты недвижимости, при выполнении кадастровых работ по уточнению границы такого земельного участка необходимо исключать из состава указанного земельного участка части, занятые соответствующими объектами недвижимости.

В отношении государственных и муниципальных земельных участков установлено общее правило, что исключительное право на приобретение этих земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК). Также в отношении указанных земельных участков действует правило, что они не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или вообще без выделения соответствующего земельного участка (ст. 39.36 ЗК).

2. Пункт 2 содержит императивную норму, устанавливающую, что при смене собственника недвижимости к новому собственнику переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и для прежнего собственника. Однако при этом не всегда возможно сохранить то же право, которое принадлежало первоначальному собственнику в силу наличия ограничений по субъектному составу. При переходе земельного участка, занимаемого первоначальным собственником недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, к лицам, которым данное право принадлежать не может, эти права должны быть переоформлены в порядке, установленном земельным законодательством. Как правило, право на земельный участок переходит к новому собственнику здания или сооружения одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости.

Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи направлен на обеспечение прав собственника недвижимости на использование земельного участка, необходимого для ее эксплуатации, что гарантирует стабильность реализации права пользования объектом недвижимости относительно независимо от реализации собственником земельного участка правомочия распоряжения им. Таким образом, право пользования земельным участком собственника недвижимости обременяет данный земельный участок и сохраняется при смене собственника земельного участка.

3. Отсутствие права собственности на земельный участок, как правило, не препятствует осуществлению правомочий собственника в отношении находящегося на участке объекта недвижимости. Он может владеть, пользоваться и распоряжаться соответствующим объектом недвижимости, включая его отчуждение и уничтожение (снос), без согласия собственника земельного участка. Свобода осуществления правомочий собственника недвижимости может ограничиваться на основании закона или в соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование.