Статья 272 ГК РФ. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком (действующая редакция)

1. При прекращении права пользования земельным участком собственника объекта недвижимости юридические основания нахождения на данном участке объекта недвижимости отпадают. Если новое соглашение о пользовании земельным участком не было заключено, земельный участок не был выкуплен собственником объекта недвижимости или не приобретен им по иным основаниям, возникает необходимость определить дальнейшую судьбу объекта недвижимости. Если это не запрещено законом, собственник объекта недвижимости может осуществить его снос (демонтаж). Пункт 1 комментируемой статьи рассчитан на добровольное урегулирование собственником земельного участка и собственником недвижимости, возведенной на этом участке, их правоотношений в случае, если объект недвижимости остается на земельном участке. В этом случае судьба недвижимости решается по соглашению между собственником земельного участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. Указанные субъекты свободны в определении условий данного соглашения. Соглашение может предусматривать передачу на определенных им условиях объекта недвижимости в собственность собственника земельного участка, отчуждение земельного участка (его части) собственнику объекта недвижимости и др.

2. Если соглашение о судьбе объекта недвижимости не было заключено, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются в судебном порядке. Заявить соответствующее требование может собственник земельного участка либо собственник недвижимости. Обращение в суд с соответствующим требованием является правом, а не обязанностью указанных субъектов.

Собственник земельного участка по общему правилу может требовать освобождения земельного участка и приведения его в первоначальное состояние, т.е. осуществления сноса возведенных на земельном участке объектов. Право требовать признания за ним права на оставшуюся на земельном участке недвижимость имеется у собственника земельного участка только в случае, когда в силу оснований, указанных в комментируемой статье, снос объекта недвижимости невозможен или нецелесообразен.

Исходя из положений п. 2 комментируемой статьи, собственник объекта недвижимости вправе потребовать признания за ним права приобретения необходимого для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка либо предоставления ему права пользования таким участком только в случаях невозможности или нецелесообразности сноса объекта недвижимости. В иных случаях предъявление такого требования не допускается.

3. В ситуации, когда снос объекта недвижимости невозможен из-за установленного нормативными правовыми актами запрета либо нецелесообразен ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, абз. 3 п. 2 предусматривает несколько вариантов решения конфликта собственников. Конкретный вариант, с учетом всех обстоятельств дела, определяется судом. Однако это не означает полной свободы судебного усмотрения при выборе определенного варианта. Во-первых, суд ограничен заявленными субъектами правоотношений требованиями. Во-вторых, при принятии решения суд должен установить и дать оценку таким обстоятельствам, как наличие или отсутствие запрета на снос здания, предусмотренные законом или иными правовыми актами; соотношение стоимости здания и стоимости земельного участка; основания прекращения права на земельный участок и др.

Комментируемая статья не раскрывает, что понимается под явным превышением стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, а также не устанавливает правил выявления такого превышения. Явный характер превышения стоимости может быть установлен судом посредством сопоставления имеющихся сведений о стоимости соответствующих объектов, данных независимой оценки, а при необходимости - путем проведения экспертизы. Поскольку в комментируемой статье не определен конкретный вид стоимости рассматриваемых объектов, принимаемый к сравнению, следует исходить из их рыночной стоимости.

4. В п. 3 перечислены случаи, когда положения п. п. 1, 2 статьи не подлежат применению. Исключение применения норм комментируемой статьи связано с наличием специального регулирования последствий прекращения права пользования земельным участком в каждой из приведенных ситуаций.