Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (действующая редакция)

1. Сервитуты относятся к числу ограниченных вещных прав на земельные участки. Однако не исключается установление сервитута и на иные недвижимые вещи (ст. 277 Кодекса). Сервитут устанавливается по требованию собственника земельного участка или иной недвижимости, чьи права не могут быть должным образом реализованы без установления сервитута. Кроме собственника установления сервитута может требовать обладатель ограниченного вещного права на земельный участок (см. комментарий к п. 4 данной статьи). В Гражданском кодексе предусмотрено установление только частных сервитутов, т.е. сервитутов, направленных на обеспечение потребностей конкретного собственника (собственников) недвижимости. Земельный кодекс (ст. 23) предусматривает также возможность установления публичных сервитутов в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (ст. 23).

В абз. 2 п. 1 комментируемой статьи установлен примерный перечень нужд, для реализации которых может устанавливаться сервитут. Здесь же определены два существенных для установления сервитута условия: он не должен препятствовать осуществлению разрешенного использования земельного участка; он устанавливается в случаях, если интересы собственника недвижимости не могут быть обеспечены иным образом. Указанные условия закреплены императивно и должны учитываться не только при установлении сервитута принудительно (в судебном порядке), но и при заключении соглашения об установлении сервитута. При этом невозможность осуществления прав собственника земельного участка (иной недвижимости), требующего установления сервитута, должна быть объективной. Если такая ситуация создана самим собственником земельного участка, она не является достаточным основанием для установления сервитута, равно как и ситуация, когда требование об установлении сервитута диктуется экономической целесообразностью использования чужого земельного участка, а не объективной необходимостью (п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом ВС РФ от 26 апреля 2017 г.).

2. Сервитут предполагает установление права пользования земельным участком определенным образом при сохранении возможности владения и пользования этим земельным участком его собственника. Поэтому в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи указывается на то, что сервитут не должен препятствовать разрешенному использованию обремененного им земельного участка. Несоразмерные ограничения прав собственника при установлении сервитута в отношении его имущества могут служить основанием для заявления требования о прекращении сервитута (п. 2 ст. 276). Поэтому "при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут" (п. 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок).

3. По общему правилу основанием возникновения сервитута является соглашение (договор) между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или других участков. Соглашение оформляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются (п. 1 ст. 52 ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Частный сервитут в отношении находящегося в собственности государства или муниципального образования земельного участка может не регистрироваться, если одновременно его срок составляет менее трех лет и в соглашении об установлении сервитута стороны определили, что он устанавливается без проведения кадастрового учета части участка и государственной регистрации права (ограничения, обременения) на него. В этом случае границы действия сервитута устанавливаются согласно схеме, приложенной к соглашению (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).

4. Если соглашение об установлении сервитута не достигнуто, предусмотрен судебный порядок решения вопроса о его установлении. Законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Достаточным основанием для обращения в суд является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора (п. 1 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок). Лицо, требующее установление сервитута, должно подтвердить наличие права на недвижимость, а также доказать невозможность ее использования без установления сервитута. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельном участке, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. Сервитут, установленный на основании судебного решения, также подлежит государственной регистрации.

5. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет право требовать установления сервитута обладателям ограниченных вещных прав, предполагающих осуществление правомочий владения и пользования земельным участком, - права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения. Данное положение расширительному толкованию не подлежит: арендаторы земельных участков, а также иные лица, владеющие и пользующиеся земельными участками, но не являющиеся обладателями вещного права, не могут требовать установления сервитута. В случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению при отсутствии сервитута они могут требовать разрешения вопроса об установлении сервитута через собственника земельного участка (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 15 января 2015 г. N 308-ЭС14-7676 по делу N А53-22912/2013).

6. Поскольку установление сервитута предполагает определенные ограничения и неудобства для собственника обременяемого земельного участка, в силу эквивалентно-возмездного характера гражданских правоотношений он вправе получить за пользование земельным участком определенную плату. Она может быть установлена соглашением сторон, а при его отсутствии определяется решением суда. Отсутствие в соглашении об установлении сервитута изначально условия об оплате не исключает предъявления собственником обремененного участка требования об установлении платы впоследствии. При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка также может требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего сервитут. Однако в данном случае плату можно требовать при условии, что наличие сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Размер платы за публичный сервитут может указываться в нормативном правовом акте, которым он установлен (п. 7 ст. 23 ЗК). В то же время требовать установления платы - право, а не обязанность собственника обремененного сервитутом участка. Соответственно, соглашением сторон может предусматриваться и безвозмездное пользование земельным участком. Кроме того, случаи, когда сервитут является безвозмездным, могут устанавливаться законом (например, п. 6 ст. 39.46 ЗК).

При отсутствии соглашения сторон плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности, с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Соразмерность платы за сервитут определяется с учетом тех потерь и ограничений, которые возникают в результате его установления. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, а также компенсировать те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. Учитываются затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации сервитута, а также убытки, образовавшиеся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Разъяснения, касающиеся установления платы за сервитут, содержатся в п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок.

7. Пункт 6 комментируемой статьи был введен ФЗ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" в связи с введением в ЗК специальной главы (V.3), регулирующей установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в собственности публичного образования. Положения данного пункта предоставляют право распоряжения земельным участком путем установления сервитута субъектам ограниченных вещных прав (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения), а также обладателям обязательственных прав аренды или безвозмездного пользования. Такое право предоставляется только в отношении государственных и муниципальных земельных участков. Обладатели ограниченных вещных прав, а также арендаторы и безвозмездные пользователи, заключившие договор на срок более чем один год, заключают соглашение об установлении сервитута без получения согласия в письменной форме уполномоченного органа, за исключением случаев, установленных законом (ст. 39.24 ЗК) или договором аренды либо безвозмездного пользования. Они лишь обязаны уведомить в установленный срок уполномоченный государственный (муниципальный) орган о заключенном соглашении. Если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме уполномоченного государственного или муниципального органа исполнительной власти, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение.