Статья 281 ГК РФ. Возмещение за изымаемый земельный участок (действующая редакция)

1. Поскольку изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд не связано с ненадлежащим поведением правообладателя земельного участка, п. 1 комментируемой статьи закрепляет обязанность предоставить правообладателю земельного участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд, возмещение, которое включает в себя компенсацию рыночной стоимости изымаемых объектов, а также компенсацию иных убытков, вызванных изъятием земельного участка (см. комментарий к п. 2). Требование о предоставлении компенсации основывается на положении п. 3 ст. 35 Конституции РФ (см. комментарий к п. 4).

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит положения об определении размера возмещения при изъятии земельного участка. Более подробно особенности определения размера возмещения урегулированы ЗК (ст. 56.8). Основным способом возмещения является компенсация рыночной стоимости земельного участка, а при изъятии одновременно с ним и возведенных на нем объектов недвижимости - также их рыночной стоимости. Кроме того, должны быть возмещены иные убытки, связанные с изъятием. В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (п. 5 ст. 56.8 ЗК). При определении размера упущенной выгоды, вызванной изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, учитывается доход правообладателя участка, который мог быть получен, если бы тот продолжил использовать участок исходя из условий, существовавших до принятия административного решения об изъятии. При наличии спора о рыночной стоимости изымаемой недвижимости или размере убытков данный вопрос решается судом. При этом стоимость объекта недвижимости будет определяться исходя из ст. 282 Кодекса.

3. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, собственнику по договору мены может быть передан иной земельный участок. При этом, если цена предоставляемого взамен участка ниже выкупной цены изымаемого земельного участка, собственнику должна быть возмещена разница в цене в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок (ст. ст. 39.21, 39.22 ЗК). Предоставление иного земельного участка возможно только с согласия собственника изымаемого земельного участка.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и в аренде или безвозмездном пользовании частного лица, возможно предоставление взамен другого земельного участка соответственно в аренду (на оставшийся срок аренды, но не менее трех лет) или в безвозмездное пользование (срок зависит от основания возникновения прекращаемого права). Предоставление иного земельного участка взамен изымаемого не исключает необходимость возмещения правообладателям убытков, причиненных изъятием земельного участка.

4. Пункт 4 комментируемой статьи воспроизводит положение п. 3 ст. 35 Конституции РФ о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Предварительный характер возмещения обеспечивается положением п. 2 ст. 56.11 ЗК, согласно которому при возмещении (хотя бы частичном) в денежной форме правовые последствия изъятия наступают только при предоставлении такого возмещения, и при государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для публичных нужд земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения, если соглашением об изъятии не установлено иное. Равноценность возмещения обеспечивается требованием законодательства о компенсации рыночной стоимости земельного участка, определяемой на момент принятия решения об изъятии, а также применением в данном случае принципа полного возмещения убытков, включая упущенную выгоду. Определение размера возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и ЗК.