Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (действующая редакция)

1. Комментируемая статья направлена на обеспечение реализации принципа земельного законодательства, закрепленного в ст. 1 ЗК РФ - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Применительно к договору продажи недвижимости этот принцип означает, что вместе с передачей в собственность покупателя недвижимости покупателю передаются также соответствующие права на земельный участок, на котором располагается недвижимость, постольку, поскольку этот земельный участок необходим для использования недвижимости. При этом ГК РФ не регулирует вопрос о правовых основаниях перехода прав на земельный участок, на котором расположена недвижимое имущество, помимо самого факта такого расположения.

В то же время порядок и правовые основания перехода прав на земельный участок под недвижимым имуществом установлены ЗК РФ, согласно ст. 35 которого при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Вид вещного права, на котором покупателю передается земельный участок, зависит от вида вещного права собственника недвижимого имущества на этот земельный участок. Если земельный участок находится у продавца недвижимости на праве собственности, то покупателю передается земельный участок также на праве собственности, а если этот земельный участок на праве собственности у продавца недвижимости не находится, то покупателю передается только его право пользования. При этом продажа недвижимости, расположенной на таком земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

2. Применимое законодательство:

- ЗК РФ.

3. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;

- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 18АП-10914/2014;

- Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15928/13 по делу N А49-8418/2012;

- Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15805/13 по делу N А65-30791/2013;

- Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-7174/14 по делу N А32-42431/2013;

- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 15АП-16335/2014;

- Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 04АП-4950/14;

- Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 03АП-4641/14;

- Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 11АП-13310/14;

- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2014 N Ф09-6443/14 по делу N А60-37483/2012;

- Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.10.2014 N Ф07-8185/14 по делу N А66-16077/2013;

- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 N 18АП-5900/2011;

- Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.08.2009 N 03АП-2309/2009;

- Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/13788-09 по делу N А40-35927/09-16-329;

- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 N 09АП-10497/2013-АК;

- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2009 N 09АП-10428/2009-ГК.