Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений (действующая редакция)
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Право пользования жилым помещением — это право определенных лиц проживать в квартире или доме, даже если они не являются их собственниками. Это право может быть связано с тем, что эти люди, например, ранее проживали в данном помещении и сохраняют за собой право на его использование, несмотря на то, что недвижимость переходит в собственность другого человека.
Пример:
Если вы покупаете квартиру, но в ней проживает человек, который имеет право пользования (например, пожилой родственник, который не является собственником), то вы не можете выселить этого человека без соблюдения определенных правовых процедур. Он имеет право продолжать жить в этой квартире. 🏡👵
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Утратил силу. - Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ.
Комментарий к ст. 558 ГК РФ
1. В случае если предметом договора продажи недвижимости является жилое помещение, существенным условием такого договора является перечень лиц, которые имеют право пользования этим жилым помещением, помимо собственника. Как правило, к этим лицам относятся члены семьи собственника, родственники и иные близкие ему лица.
Указание на этих лиц в договоре продажи жилых помещений является обязательным, так как они на это жилое помещение также имеют права, которые должны охраняться в соответствии с законодательством.
До вступления в силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор продажи жилых помещений подлежал государственной регистрации. В настоящее время данное требование к таким договорам не применяется.
Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно Приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:
- отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи;
- блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
- квартира в многоквартирном доме.
2. Применимое законодательство:
- ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";
- Приказ Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр.
3. Судебная практика:
- Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 17АП-12234/2014-ГК;
- Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 17АП-1719/2012-ГК;
- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 18АП-10558/2014;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;
- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 N 18АП-10081/2014;
- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф09-3129/13 по делу N А76-22653/2012;
- Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.09.2014 N Ф01-3499/14 по делу N А79-9803/2013;
- Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 19АП-4346/14;
- Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 04.09.2014 по делу N 33-2654/2014;
- Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.07.2013 по делу N 33-8207/2013;
- Определение Ставропольского краевого суда от 01.10.2013 по делу N 33-5043/2013;
- Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010;
- Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 N 08АП-5814/12;
- Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 N 01АП-1985/08;
- Определение Московского городского суда от 10.09.2013 N 11-25822/13.