Статья 46.3 ГрК РФ. Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории

1. Частью 1 комментируемой статьи предусмотрены основные требования к аукциону на право заключить договор о развитии застроенной территории - он является открытым по составу участников и форме подачи заявок. В соответствии с п. 1 ст. 448 ГК РФ в открытом аукционе может участвовать любое лицо, в отличие от закрытого аукциона, в котором участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели (п. 1 ст. 448 ГК РФ).

Следует обратить внимание на Постановление Президиума ВАС РФ от 5 апреля 2012 г. N 16311/11, в котором отмечается, что допущенные при проведении торгов нарушения порядка их проведения, способные повлиять на уменьшение возможности участия в торгах широкого круга реальных покупателей и формирование цены продажи предмета торгов, должны расцениваться как существенные, влияющие на результат торгов и влекущие признание торгов недействительными в соответствии со ст. 449 ГК РФ.

2. Частью 2 комментируемой статьи определен орган публичной власти, принимающий решения о проведении аукциона, - глава местной администрации муниципального образования, органом местного самоуправления которого принято решение о развитии застроенной территории.

Проведение аукциона без принятого в соответствии с требованиями ГрК РФ решения о развитии застроенной территории невозможно (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 г. по делу N А40-139083/2013).

Пример: заместитель прокурора обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными: 1) постановления главы городского округа "О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории"; 2) аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории; 3) договора о развитии застроенной территории. В соответствии с Уставом городского округа исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления городского округа является администрация городского округа. Руководитель администрации городского округа от имени городского округа приобретает и осуществляет имущественные и иные права и обязанности. Также Уставом установлено, что глава городского округа не может исполнять полномочия руководителя администрации городского округа. Удовлетворяя заявленные требования, суд отметил, что оспариваемое постановление В части принятия решения о проведении аукциона не соответствует требованиям ч. 2 ст. 46.3 ГрК РФ и положениям Устава городского округа, поскольку принято неуполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления (см. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2011 г. по делу N А41-8459/11).

3. Частью 3 комментируемой статьи установлены лица, имеющие право выступать в качестве организатора аукциона, - орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

На основании ч. 4 ст. 15 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" между органами местного самоуправления могут быть заключены соглашения о передаче осуществления части полномочий городского поселения муниципальному району, в частности полномочия по вопросам проведения торгов. Это следует учитывать при применении положений комментируемой части статьи.

Пример: администрация муниципального района (истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации городского поселения (ответчик): 1) о признании недействительными аукционов на право заключить договоры о развитии застроенных территорий; 2) о признании недействительными договоров, заключенных по результатам соответствующих аукционов.

Судами установлено, что на основании ч. 4 ст. 15 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" между истцом и ответчиком заключены соглашения о передаче осуществления части полномочий городского поселения муниципальному району. В рамках указанных соглашений истцу переданы полномочия по вопросам проведения торгов. Суды, исследовав положения соглашений, заключенных между администрацией муниципального района и администрацией городского поселения, установили, что указанные соглашения в момент проведения оспариваемых торгов не были расторгнуты, в связи с чем администрация городского поселения не могла самостоятельно исполнять переданные полномочия.

При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку установил, что оспариваемые торги являются недействительными, так как организованы и проведены в нарушение действующего законодательства (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 октября 2015 г. по делу N А41-57783/14).

4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет:

1) начальную цену предмета аукциона.

Методика определения начальной цены предмета аукциона может быть установлена субъектом РФ (см., например, Закон Саратовской области от 30 марта 2007 г. N 37-ЗСО "Об установлении методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории");

2) сумму задатка.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ задаток является способом обеспечения исполнения обязательств. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Функциональное значение задатка, вносимого участниками торгов, имеет целью подтвердить серьезность их намерений. В силу п. 4 ст. 448 ГК РФ задаток возвращается участникам, не выигравшим торги, а также в случае, если торги не состоялись. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (см. Определение ВС РФ от 31 марта 2015 года по делу N А43-21721/2013);

3) существенные условия договора (перечислены в ч. ч. 3, 4 ст. 46.2 ГрК РФ).

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи организатор аукциона устанавливает:

- время, место и порядок проведения аукциона;

- форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе;

- порядок внесения и возврата задатка;

- величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона") - в пределах от 1% до 5% начальной цены предмета аукциона.

6. Частью 6 комментируемой статьи предусмотрена обязанность организатора аукциона разместить извещение о проведении аукциона на официальном сайте РФ в сети Интернет (www.torgi.gov.ru) <100>, опубликовать его в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации, разместить на официальном сайте муниципального образования (при его отсутствии - на сайте субъекта РФ). Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

--------------------------------

<100> См.: п. 1 Постановления Правительства РФ от 10 сентября 2012 г. N 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации".

7. Частями 7 и 8 комментируемой статьи определены сведения, которые должны содержаться в извещении о проведении аукциона, в зависимости от того, каким образом оно подлежит публикации:

1) в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации (ч. 7);

2) на официальном сайте (ч. 8).

Сведения, перечисленные в ч. 7, включаются в содержание извещения о проведении аукциона в обоих случаях. Частью 8 комментируемой статьи предусмотрены сведения, которые дополнительно включаются в извещение, размещаемое на официальном сайте. При этом данный перечень является исчерпывающим.

В случае если какие-либо из указанных сведений не будут включены в извещение о проведении аукциона, он может быть признан недействительным.

Пример: общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению жилищных отношений и департаменту имущественных отношений о признании недействительным открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и о взыскании задатка.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что отсутствие в извещении о проведении аукциона сведений о том, что подлежащая развитию застроенная территория находится в границах объекта культурного наследия, является грубым нарушением порядка проведения аукциона (см. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 ноября 2015 г. N А50-9191/2014).

8. Частью 9 комментируемой статьи установлено право организатора аукциона отказаться от проведения аукциона. Извещение об отказе подлежит размещению на официальном сайте в сети Интернет (www.torgi.gov.ru) и подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации.

9. Частью 10 комментируемой статьи установлен перечень документов для участия в аукционе. Следует отметить, что перечень таких документов является исчерпывающим, требование о представлении иных документов (не указанных в ч. 10 комментируемой статьи) является незаконным (ч. 11 настоящей статьи).

Частью 11.1 комментируемой статьи предусмотрено право заявителя представить выписку из Единого государственной реестра юридических лиц или выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Предоставление такой информации осуществляется заявителем по своему усмотрению.

Приказом Минфина России от 15 января 2015 г. N 5н утвержден Административный регламент предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по предоставлению сведений и документов, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц и Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.

Если заявитель самостоятельно не представил выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, организатор аукциона запрашивает такие сведения самостоятельно в соответствии с ч. 14.1 комментируемой статьи. При этом используются возможности единой системы межведомственного электронного взаимодействия, Положение о которой утверждено Постановлением Правительства РФ от 8 сентября 2010 г. N 697.

10. Частью 12 комментируемой статьи установлены требования к сроку приема заявок на участие в аукционе. Соответствующее требование призвано обеспечить каждому заинтересованному в участии в аукционе лицу такую возможность. Прием заявок прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.

11. Предусмотренное ч. 13 комментируемой статьи требование о том, что один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе, направлено на недопущение ограничения конкуренции. Под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (п. 7 ст. 4 ФЗ "О защите конкуренции").

12. Частью 14 комментируемой статьи предусмотрены основания, по которым заявитель не допускается к участию в аукционе. Следует отметить, что перечень таких оснований является исчерпывающим, и отказ по иным (не предусмотренным ч. 14 комментируемой статьи) основаниям является незаконным (ч. 15 настоящей статьи).

Пример: в соответствии с протоколом приема заявок претендентов на участие в аукционе обществу было отказано в допуске к участию в аукционе, открытом по составу участников и форме подачи заявок, на право заключения договора о развитии застроенной территории в связи с несоответствием подлежащих представлению к заявке документов, установленных согласно ч. 10 ст. 46.3 ГрК РФ.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, общество в нарушение названной нормы законодательства не представило документы об отсутствии у него задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за прошедший календарный год, размер которой превышает 25% балансовой стоимости активов заявителя по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Довод общества о том, что поскольку заказчик не указал на необходимость представления данного документа в извещении о проведении открытого аукциона, то непредставление данного документа не может служить основанием для недопущения данного лица к аукциону, не принимается судом апелляционной инстанции, так как из извещения и названного приложения следует, что порядок проведения аукциона определен ст. 46.3 ГрК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень документов, подлежащих безусловному представлению в силу закона, а отсутствие упоминания данного документа в извещении о проведении открытого аукциона не снимает с подателя заявки обязанности соблюдать требования п. 4 ч. 10 ст. 46.3 ГрК РФ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции посчитал, что департамент по управлению муниципальным имуществом правомерно отказал в допуске к участию в аукционе обществу по основаниям, установленным п. 1 ч. 14 ст. 46.3 ГрК РФ (см. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 г. по делу N А19-1741/2013, оставленное без изменения Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 февраля 2014 г.).

13. Комментируемая статья также устанавливает процедурные правила в отношении проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Частью 16 комментируемой статьи предусмотрено требование о ведении организатором аукциона протокола приема заявок на участие в аукционе. Частью 20 установлены требования к ведению протокола аукциона и содержанию такого протокола. Частью 22 предусмотрено требование об оформлении результатов аукциона протоколом.

Частью 17 установлена обязательность уведомления заявителей о принятом в отношении них решении о допуске к участию в аукционе.

В ч. 24 установлена необходимость размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в сети Интернет (www.torgi.gov.ru).

14. Частью 18 комментируемой статьи предусмотрена обязанность организатора аукциона вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе.

Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе и вернуть внесенный задаток в порядке, определенном в ч. 19 настоящей статьи.

Лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, задаток возвращается в соответствии с ч. 23 комментируемой статьи.

15. Часть 25 статьи определяет последствия уклонения победителя аукциона от заключения договора. В этом случае орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных таким уклонением, или заключить указанный договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора).

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" отмечается, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

16. Частью 26 комментируемой статьи установлено, что при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из текста нормы п. 26 ст. 46.3 ГрК РФ следует, что условия аукциона не могут быть изменены только при заключении договора, однако запрета на изменение условий аукциона впоследствии не установлено (например, в соответствии со ст. 451 ГК РФ). Соответственно, договор развития застроенной территории может меняться в том числе по основаниям, изложенным в ст. 451 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой любой договор (если не установлено прямого запрета) может быть изменен в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В этом случае стороны могут самостоятельно договориться о необходимых изменениях либо в случае недостижения согласия обратиться в суд с соответствующим требованием. При этом в суд можно обращаться только после отказа другой стороны от согласования новых условий (п. 2 ст. 452 ГК РФ) (см. решение Московского городского суда от 21 января 2014 г. по делу N А40-144750/13-15-1298).

17. Частями 17.1, 17.3, 27 комментируемой статьи определены условия признания аукциона несостоявшимся:

1) по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе, или только один заявитель допущен к участию в аукционе, или не подана ни одна заявка на участие в аукционе;

2) на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя;

3) в аукционе участвовали менее двух участников;

4) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

Частями 17.2 и 17.3 комментируемой статьи предусмотрено, что право заключить договор о развитии застроенной территории имеет:

1) единственный участник аукциона;

2) лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, соответствующее всем требованиям и условиям объявленного аукциона.

Реализовать такое право соответствующее лицо может в течение 30 дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе. Орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить данный договор с указанным лицом по начальной цене предмета аукциона.

В соответствии с ч. 28 комментируемой статьи, если в аукционе участвовало менее двух участников, единственный участник аукциона имеет право заключить договор о развитии застроенной территории в течение 30 дней со дня проведения аукциона. В этом случае орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, будет обязан заключить договор с таким участником по начальной цене предмета аукциона.

Пример: общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации городского округа об обязании заключить договор о развитии застроенной территории. В обоснование своих требований указало, что аукцион по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории признан несостоявшимся ввиду участия в нем одного участника - истца, в связи с чем согласно действующему законодательству общество как единственный участник вправе заключить договор о развитии застроенной территории по начальной цене предмета аукциона, а администрация городского округа обязана заключить с ним такой договор, и все необходимые действия для заключения такого договора общество выполнило.

По мнению суда, отмена постановления главы администрации городского округа о развитии застроенной территории сама по себе не является достаточным основанием как для безусловной отмены результатов ранее проведенного аукциона, так и для лишения истца права на заключение такого договора в порядке ч. ч. 27, 28 ст. 46.3 ГрК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. С учетом изложенного, так как ответчик, для которого обязательно заключение с истцом как единственным участником аукциона договора о развитии застроенной территории, уклонился от заключения такого договора, требования истца в части обязания ответчика заключить договор заявлены правомерно и подлежат удовлетворению (см. решение Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2012 г. по делу N А41-13707/11).

18. Часть 29 комментируемой статьи предусматривает обязательность предоставления соглашения об обеспечении исполнения договора до его заключения, если предоставление такого обеспечения является существенным условием договора, победителем открытого аукциона или лицом, имеющим право заключить договор при признании аукциона несостоявшимся. Если соответствующая обязанность указанными лицами не исполнена, в заключении с ними договора отказывается.

Пример: общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации городского округа о признании недействительным аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, взыскании уплаченного задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд установил, что согласно п. 13 извещения о проведении аукциона к существенным условиям договора относится предоставление до заключения договора о развитии застроенной территории банковской гарантии, выданной банком или иной кредитной организацией, с целью обеспечения исполнения договора. Истец гарантировал предоставление обеспечения исполнения договора о развитии застроенной территории в виде банковской гарантии (что не противоречит ст. 329 ГК РФ, п. 29 ст. 46.3 ГрК РФ). В связи с непредоставлением обществом банковской гарантии в установленный срок администрация сообщила истцу об отказе от заключения договора о развитии застроенной территории. Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о том, что у ответчика отсутствует обязанность по возврату внесенного истцом задатка, поскольку доказательств уклонения организатора аукциона от подписания договора в материалах дела не имеется (см. Постановление ФАС Центрального округа от 26 сентября 2013 г. по делу N А23-5330/2012).

19. Частью 30 комментируемой статьи предусмотрено право организатора аукциона объявить о проведении повторного аукциона в случае, если аукцион был признан несостоявшимся или если договор не был заключен с единственным участником аукциона, с возможным изменением условий аукциона.