Статья 24 ЖК РФ. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (действующая редакция)

1. В комментируемой статье приведен исчерпывающий перечень оснований, когда заявителю может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В обобщенном виде этот перечень сводится к следующему: 1) непредставление требуемых документов; 2) поступление ответа на его межведомственный запрос о том, что необходимые для перевода помещения документы и (или) информация отсутствуют (если заявитель отказался их представить или не представил ее в течение 15 дней после получения уведомления); 3) несоблюдение условий перевода помещения; 4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. О понятии переустройства и перепланировки жилого помещения см. комментарий к ст. 25.

Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства является наиболее распространенным основанием для отказа в переводе. Например, если при ремонте квартиры собственник собирается увеличить занимаемое помещение за счет коридора общего пользования путем перестановки перегородки, в результате чего остальные соседи лишились бы части коридора. Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, вторые (черные) лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания и др.

Следует указать еще на одну проблему, возникающую на практике. Согласно ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ней) собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства. Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В случае перевода помещения из жилого в нежилое возникает необходимость создания отдельного входа и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. На такую реконструкцию в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (см. комментарий к ней) необходимо получить согласие всех собственников. Кроме того, устройство отдельного входа связано в рассматриваемой ситуации с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также невозможно без согласия участников общей долевой собственности в доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Таким образом, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого указания на получение согласия собственников дома на перевод жилого помещения в нежилое, отсутствие такого согласия может явиться основанием для отказа в переводе.

Следовательно, орган местного самоуправления вправе отказать в переводе жилого помещения в нежилое в случае отсутствия согласия остальных собственников, если при таком переводе потребуется провести работы по реконструкции дома либо предоставить заявителю в этих целях часть общего земельного участка.

В Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было отмечено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК.

2. В ч. 2 комментируемой статьи содержится императивное правило о том, что решение об отказе в переводе помещения должно быть мотивированным и содержать основания для отказа с обязательной ссылкой на нарушения, указанные в ч. 1 комментируемой статьи. Оно может быть либо выдано на руки, либо направлено ему по почте. Как и любое другое решение государственных органов, оно может быть обжаловано в суде.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия.