Статья 76 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (действующая редакция)

1. В комментируемой статье говорится о праве нанимателя сдавать в поднаем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. При этом по договору социального найма для сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо согласие в письменной форме наймодателя и граждан, проживающих совместно с нанимателем.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. В частности, он может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным. При поднайме жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, размер платы устанавливается соглашением между нанимателем и поднанимателем.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. В случае отказа поднанимателя освободить занимаемые помещения по требованию нанимателя он подлежит выселению в судебном порядке.

2. Особые правила установлены для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. В этом случае для заключения договора поднайма жилого помещения требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Таким образом, устанавливая ограничение к заключению договора поднайма, законодатель создает условия для охраны прав других граждан, проживающих в коммунальных квартирах (соседей).

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

4. Частью 4 комментируемой статьи устанавливаются условия, при которых передача помещения в поднаем не допускается: в случае если в данном жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ (см. комментарий к ней) перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях. Так, ч. 1 комментируемой статьи содержит положение о соблюдении указанной в нем нормы площади жилого помещения на одного человека при заключении договора поднайма, а значит, заключение договора поднайма с нарушением указанной нормы также не допускается.

Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 685) содержит лишь одно требование - требование в отношении соблюдения нормы общей площади жилого помещения при заключении договора поднайма, но не содержит запрета на вселение поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также в нем не содержится и требования к согласию проживающих в одной коммунальной квартире других нанимателей (и собственников) и совместно с ними проживающих пользователей жилого помещения. Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 100 ЖК РФ (см. комментарий к ней) не допускается передача в поднаем специализированного жилого помещения.