Статья 375 КТМ РФ. Предмет ипотеки судна или строящегося судна (действующая редакция)

Комментируемая статья определяет, что ипотека строящегося судна распространяется в том числе на материалы, оборудование, а также страховое возмещение. Согласно Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для регистрации ипотеки требуется, чтобы права на имущество, закладываемое по договору ипотеки, уже были зарегистрированы. Исследователи отмечают, что в законодательстве об ипотеке некоторых стран, например Испании, существуют аналогичные нормы <113>. Однако слепое копирование иностранных норм в российское законодательство невозможно. Возможность реализации таких положений может быть существенно затруднена. В договоре ипотеки согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" должна быть указана стоимость заложенного имущества. Но как поступить, когда известно, что материалы в процессе строительства расходуются, что приводит к снижению стоимости заложенного имущества?.. Ответа на этот вопрос КТМ РФ не содержит. Условием залога материалов и оборудования, предназначенных для постройки судна, является их принадлежность на праве собственности залогодателю. Материалы и оборудование могут не находиться в собственности заказчика судна, который выступает залогодателем, однако никаких оговорок по этому поводу КТМ РФ не содержит.

--------------------------------

<113> Фалилеев П.А. Ипотека морских судов // www.falileev-partners.ru.

Полагаем, что в статье речь идет о залоге права на получение страхового возмещения, однако оно никак не связано с правом на недвижимое имущество и потому не может быть предметом договора ипотеки. На момент заключения договора ипотеки судна право на получение страхового возмещения еще даже не возникло, а такое право с точки зрения ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" опять же не может быть предметом договора ипотеки. Лицами, которые имеют право на получение страхового возмещения, являются лишь страхователь и выгодоприобретатель, если последний назван в договоре страхования. Следовательно, залогодержатель, не являющийся выгодоприобретателем, не вправе требовать выплаты ему страхового возмещения.

Важным же является то, что повреждение или гибель заложенного имущества согласно статье 351 ГК РФ влечет лишь право залогодержателя требовать замены или восстановления предмета залога на основании статьи 345 ГК РФ. При неисполнении залогодателем этой обязанности согласно статье 351 ГК РФ залогодержатель может требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и только при неисполнении последнего требования обратить взыскание на заложенное имущество. Исключительно в этом случае имеются основания для "получения удовлетворения" из страхового возмещения. Однако, как было отмечено, если указанное возмещение уже получено страхователем к моменту предъявления соответствующего требования залогодержателем, у последнего может отсутствовать реальная возможность получить денежные средства. Значит, легальные основания для "обращения взыскания" на сумму, полученную в качестве страхового возмещения страхователем, отсутствуют.

Одним из важных элементов договора об ипотеке является стоимость предмета залога, выраженная в денежной форме, соответствующей рыночным условиям. Для оценки рыночной стоимости предлагаемого в залог имущества (в том числе и морских судов) можно использовать услуги оценочных компаний либо подразделений банков, которые специализируются на оценке залогов, ратификации залогового обеспечения, а также составлении договоров залога. При оценке они обращают внимание в первую очередь на необходимость покрытия суммой обеспечения по договору залога размера кредита, процентов по нему, а также рисков, которые берет на себя банк, включая судно (или другое имущество) в состав своего залогового портфеля. Для этого рассчитывается особый вид стоимости - залоговая стоимость.

Существующий стандарт Российского общества оценщиков по "оценке судов и плавучих технических средств освоения океана, шельфа и внутренних водных путей и водоемов" устанавливает, что в целях использования в качестве обеспечения кредитных обязательств применяются рыночная стоимость, стоимость реализации (ликвидационная стоимость) или стоимость ограниченной реализации. При этом процесс определения залоговой стоимости имущества в России сегодня не регулируется нормативно - понятие "залоговая стоимость" либо отсутствует, либо используется понятие "ликвидационная стоимость".

Залоговая стоимость судна - самостоятельный вид стоимости, определяющий стоимость судна, которое будет реализовано в любой срок по требованию банка при невозврате предприятием-заемщиком кредитных средств. От ликвидационной стоимости залоговую отличает тот факт, что она учитывает судебные издержки, затрачиваемые при реализации судна.

Залоговая стоимость морского судна является производной от его рыночной стоимости, не включающей в себя риски утери, обесценения и др. При этом разница между этими видами стоимости носит название залогового дисконта. В целом величина залогового дисконта рассчитывается таким образом, чтобы при реализации имущества по цене не ниже залоговой стоимости обеспечивались:

- погашение задолженности перед банком по кредиту в полном объеме;

- уплата соответствующих налогов при реализации имущества;

- транспортные расходы по доставке товара при реализации имущества, его охране и прочие;

- судебные издержки;

- иные расходы.

Одним из критериев для расчета залогового дисконта может также являться отнесение залога к той или иной группе риска. Наиболее приемлемыми являются залоги высокой группы риска (товары в обороте, сырье, права требования), залоги средней группы риска (незавершенное строительство, машины и оборудование, автотранспортные средства и т.п.), залоги низкой группы риска (имущественные комплексы, недвижимое имущество, ценные бумаги и т.п.).

В формировании итоговой величины залоговой стоимости учитывается показатель ликвидности, определяемый на основании выводов о текущем состоянии рынка. В отношении предмета залога ликвидность может быть:

- высокой - для залога со сроком реализации менее 30 дней;

- средней - для залога со сроком реализации от 30 до 90 дней;

- низкой - для залога со сроком реализации от 90 до 180 дней;

- безнадежной - со сроком реализации более 180 дней.

Оценка рыночной и залоговой стоимости морского судна - достаточно трудоемкий процесс, требующий от оценщика наличия специальных знаний в силу специфики самого объекта оценки, а также сведений о рынке, на котором он представлен. Для получения точной величины залоговой стоимости предлагаемого в залог судна необходима достаточно широкая аналитическая база по продажам и предложениям судов. Морские суда следует относить к залоговому обеспечению средней группы риска наряду с незавершенным строительством, машинами и оборудованием, а также автотранспортными средствами, несмотря на то что согласно статье 130 ГК РФ данный вид имущества причисляется к недвижимому (низкая группа риска).

Это обусловлено тем, что морские суда с точки зрения банков (в качестве предмета залога) подвержены следующей группе рисков:

- риск обременения морским залогом;

- риск принудительной продажи и гибели судна (в случае принудительной продажи судна, а также гибели судна все залоги и другие обременения прекращают свое действие);

- риск местонахождения (представляется сложным определить текущее местонахождение судна);

- риск непредвиденных расходов (банк может столкнуться с непредсказуемым объемом расходов в связи с арестом и последующей продажей судна, а именно зарплата членов экипажа, расходы на репатриацию и прочие расходы);

- риск регистрационных нарушений (арбитражная практика свидетельствует о частых нарушениях администрацией портов в части условий регистрации прав на суда).

Кроме того, отнесение судов к залогам низкой группы риска невозможно в связи с тем, что рынок судов в РФ строго узко специализирован и большая часть судов имеет:

- значительный износ, связанный с возрастом, который, как правило, превышает нормативный срок эксплуатации;

- проблемное техническое состояние;

- скрытые дефекты и проблемы, обнаружение которых возможно только после выхода на судне.

Как правило, для отчетов об оценке водных судов, предоставленных в банки с целью получения кредита, характерны завышенная стоимость, а также недостаточно полное отражение рисков ликвидности и собираемости. Поэтому для банков одно только наличие отчета независимой оценочной компании не может служить абсолютно надежным подтверждением рыночной стоимости судна. Стоимость (идея цены) предлагаемых на продажу судов может корректироваться исходя из результатов экспертизы покупателя, поэтому озвучиваемая залогодателем справедливая стоимость может превышать рыночную на 15 - 20%. Для проведения независимой экспертизы технического состояния судна банку необходимо предварительно привлекать судового эксперта - сюрвейера, что не всегда целесообразно исходя из финансового состояния заемщика.

В целом залоговый дисконт, применяемый в российских банках для определения залоговой стоимости судов, составляет 40 - 45% от рыночной стоимости для судов средней ликвидности, 45 - 50% для судов низкой ликвидности и 60 - 80% для судов безнадежной ликвидности. Необходимо отметить, что западные банки в отношении российских судовладельческих компаний, как правило, применяют залоговый дисконт в размере 55 - 70% от стоимости судна.

Оформление судна в залог осуществляется с использованием договора об ипотеке морского судна. При этом одной из ключевых составляющих данного договора является стоимость предмета ипотеки, которая де-факто является залоговой стоимостью закладываемого судна.

При этом согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости, то есть стоимость предмета ипотеки должна оставаться относительно постоянной величиной и уменьшаться лишь в пределах нормального для данного вида недвижимости (морского судна) износа. Стоимость, прописанная в договоре об ипотеке, может иметь либо одно значение, либо состоять из нескольких стоимостей, характеризующих различные составляющие предмета ипотеки. Однако в отношении морских судов стоимость указывается без разбивки по конструктивным элементам судна.

В случае если по одному договору ипотеки закладывается несколько морских судов, суммарное значение стоимостей каждого из них именуется как "общая стоимость предмета ипотеки" и фактически представляет собой величину залоговой стоимости недвижимого имущества или в данном случае морского судна, передаваемого в залог. Для того чтобы стоимость предмета ипотеки носила объективный характер, стороны договора могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной оценочной организации. Результаты такой оценки крайне важны, так как от величины полученной стоимости будет зависеть размер выдаваемого кредита и, соответственно, размер компенсации банку в случае его невозврата.

Принципиальная важность стоимости предмета ипотеки подтверждается содержанием ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающей обязательность проведения оценки при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Упрощенно процедуру оценки залоговой стоимости морского судна можно представить в виде следующих этапов:

- на первом этапе происходит идентификация судна, а также сбор и анализ технической документации по судну, регистровых и судовых документов, обследование судна и определение его технического состояния;

- на втором этапе производится анализ состояния рынка судостроения, маркетинг рынка "подержанных" судов соответствующего типа, анализ фрахтового рынка, рынка услуг по грузовым (или пассажирским) перевозкам, а также анализ инвестиционной привлекательности объекта оценки;

- на третьем этапе осуществляется анализ существующего использования (включает анализ финансовой и бухгалтерской документации, касающейся эксплуатации судна) и наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого судна;

- на четвертом этапе определяется стоимость судна в рамках затратного, сравнительного, а также доходного подходов к оценке;

- на пятом этапе происходит выведение итоговой величины рыночной стоимости судна и обоснование вклада каждого из трех подходов к оценке в величину итоговой рыночной стоимости;

- на шестом этапе проводится анализ рисков, которым подвержено морское судно, и, соответственно, расчет величины залогового дисконта (как правило, используются специальные таблицы с заранее рассчитанными величинами залогового дисконта для предметов залога различной ликвидности);

- на заключительном этапе производится корректировка рыночной стоимости на величину залогового дисконта, в результате чего получается величина залоговой стоимости.

Одним из ключевых моментов в рамках определения рыночной стоимости судна затратным подходом является сложность в определении полной восстановительной стоимости. При этом полная восстановительная стоимость представляет собой затраты на воссоздание судна, полностью повторяющего оцениваемое с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков. Также можно сказать, что полная восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства ранее созданного водного судна в современных условиях, то есть в ценах приобретения на момент оценки, а также с учетом всех сопутствующих затрат.

В качестве полной восстановительной стоимости морского судна может быть принята средняя стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новое (вновь произведенное) судно, являющееся точной копией оцениваемого.

В целом определение полной восстановительной стоимости водного судна, как правило, производится при помощи следующих методов:

- метод поэлементного расчета (сбор информации по каждому элементу и определение суммарной стоимости комплектующих узлов);

- метод укрупненных показателей (расчет стоимости судна на основе данных об издержках по строительству аналогичных судов из расчета на единицу какого-либо технико-эксплуатационного показателя);

- метод индексного пересчета (приведение исходной стоимости оцениваемого судна к современному уровню с использованием специальных индексов);

- метод расчета по цене однородного объекта (корректировка стоимости однородного судна, схожего по большинству технико-эксплуатационных показателей с оцениваемым).

Одна из наиболее ярко выраженных проблем использования затратного подхода при оценке судов проявляется при корректировке полученной полной восстановительной стоимости и/или стоимости воспроизводства на величину общеэкономического износа. Так, в связи с тем, что большая часть флота РФ безнадежно устарела, влияние износа (главным образом физического и экономического) приближает стоимость многих судов к нулевой отметке. То есть значительная часть российского флота через призму затратного подхода может восприниматься только как потенциальный металлолом.

В свою очередь, к основным преимуществам методов оценки, основанных на доходном подходе, следует отнести следующее:

- только доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат и инвестиций в сфере морского транспорта;

- в доходном подходе учитывается рыночный аспект, так как требуемая ставка дохода (или коэффициент капитализации) вычисляется с использованием реальных данных о состоянии экономики страны в целом и рассматриваемой отрасли.

Данный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в методе дисконтированных денежных потоков, а также методе капитализации дохода. Но в отношении судов, как правило, применяется первый из вышеназванных методов, так как особенности судна (зависимость от навигационного периода и технического состояния) часто не обеспечивают равномерное поступление денежных средств, характерное для методов капитализации. При этом основной недостаток доходного подхода состоит в трудностях, связанных с прогнозированием будущих событий. В отношении морских судов это выражается в сложности (а подчас невозможности) прогнозирования морских аварий, ареста судна, а также вступления в силу требований морского залога. При этом необходимо учитывать, что с учетом текущего состояния морского транспорта в России прогноз на срок более двух лет в определенной степени теряет свою достоверность.

В свою очередь, метод дисконтирования будущих денежных потоков используется при наличии надежных и обоснованных данных по ставкам фрахта, суточным арендным ставкам на условиях тайм-чартера или тайм-чартерного эквивалента, а также суточным ставкам эксплуатационных расходов.

Ставка дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков, в отношении водных судов может определяться:

- методом суммирования премий за риск при возможности их достоверного обоснования (кумулятивное построение);

- методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;

- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;

- методом мониторинга рынка судов.

Однако в нашей стране ставка дисконтирования для водных судов рассчитывается преимущественно методом кумулятивного построения вследствие пока еще слабого развития информационно-аналитической базы. В рамках данного метода за основу берется безрисковая ставка, величина которой корректируется на риски, связанные с инвестициями в водные суда, а также с управлением этими инвестициями. Таким образом, методика расчета ставки дисконтирования в отношении водных судов имеет много общего с соответствующей методикой, используемой в рамках оценки объектов недвижимости.

Необходимо отметить, что при оценке судов, функционирующих как самостоятельный бизнес, а именно гостиниц, ресторанов, баров, коммерческих, спортивных и медицинских учреждений, а также круизных судов, допускается определять стоимость судна как действующего предприятия исходя из его коммерческого потенциала с применением соответствующих методик оценки бизнеса.

Однако для некоторых типов судов применение доходного подхода к оценке с точки зрения капитализации прогнозируемого чистого операционного дохода сопряжено с определенными методологическими трудностями. Как правило, характерной особенностью таких судов является то, что целью их эксплуатации (наилучшего и наиболее эффективного использования) является не получение дохода, а экономия затрат на эксплуатацию других судов порта или судоходной компании. К числу таких судов можно отнести служебно-вспомогательные суда, суда технического флота и некоторые суда специального назначения. В данном случае, если судовладелец считает эксплуатацию судна целесообразной, несмотря на то что она подразумевает только расходы, стоимость такого судна можно определить путем капитализации расходов на его содержание.

Учитывая значительный износ парка водных судов, их проблемное техническое состояние, а также узкую специализацию данного рынка, применение сравнительного подхода к оценке судна, особенно морского, с учетом российских реалий иногда является достаточно затруднительным.

Тем не менее в отношении оценки водных судов сравнительный подход находит свое применение, и одним из наиболее распространенных методов в рамках данного подхода является метод прямого сравнения продаж, называемый также методом прямого анализа характеристик. Сущность его заключается в том, что стоимость имущества определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

В целом применение сравнительного подхода к оценке конкретного морского судна заключается в анализе недавних продаж и цен предложений и приведении их в сопоставимый вид для расчета наиболее вероятной цены оцениваемого судна. При этом ключевым в данном контексте является словосочетание "приведение в сопоставимый вид" (корректировка), несмотря на то что правильный подбор судов-аналогов также имеет первоочередное значение.

Для выполнения корректировок цен продажи сравнимых объектов применяются количественные, а также качественные методики, при этом расчет проводится в следующей последовательности:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-продажи; условия продажи; время продажи), которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к судну (место постройки судна; технические характеристики; эксплуатационные характеристики; экономические характеристики; характер текущего использования и возможности его изменения; компоненты стоимости, не связанные с самим судном), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Сравнительный подход к оценке водных судов обладает рядом преимуществ, в числе которых стоит выделить следующие:

- это единственный подход, базирующийся на рыночных ценах судов;

- данный подход отражает текущую реальную практику сделок на рынке судов.

Именно вышеуказанные преимущества обусловливают наибольшую достоверность результатов, полученных в рамках данного подхода в сравнении с затратным и доходным, и, как следствие, зачастую обеспечивают полученным результатам наибольший вес при выведении итоговой величины рыночной стоимости судна. В целом в процессе оценки судна обязательно должны быть проанализированы эксплуатационные качества судна исходя из его классовой принадлежности. Так, при оценке сухогрузных судов наиболее важными будут являться показатели грузоподъемности, эксплуатационной скорости или, например, грузовместимости для сыпучих грузов, в то время как водоизмещение, единицы производительности и мощность главных двигателей будут важнейшими ценообразующими характеристиками при определении рыночной стоимости буксиров, ледоколов и служебно-вспомогательных судов. Вполне закономерно, что на стоимость судов промыслового назначения наибольшее влияние будут оказывать объем трюма, эксплуатационная скорость, размер кошелькового невода, а также, например, тяга при тралении.

Оценка судов с целью определения рыночной и залоговой стоимости - один из сложнейших и интереснейших аспектов оценки. Это обусловлено тем, что в отличие от многих объектов недвижимости и оборудования процесс оценки судов в достаточной мере не обеспечен справочными, нормативными и статистическими материалами и достаточно часто оценщику требуются специальные знания в области проектирования, эксплуатации и строительства судов. В частности, использование накопленных до 1990 г. статистических данных в настоящее время проблематично по причине перехода к рыночной экономике и, как следствие, изменения подходов к определению стоимости. Кроме того, существенно изменились организация строительства судов и методы ведения бизнеса в судостроении. В связи с вышесказанным в отношении определения стоимости судов в настоящее время наиболее достоверными являются данные периодических специальных журналов и обзоров, данные непосредственно судостроительных предприятий, а также информация по сделкам купли-продажи, размещенная на специализированных интернет-сайтах. Кроме того, в связи с тем, что суда относятся во многом к уникальным объектам, определение их стоимости, как рыночной, так и залоговой, всегда было достаточно проблематичным, и, как следствие, дискуссия в отношении данного вопроса в ближайшее время вряд ли утихнет <114>.

--------------------------------

<114> Севенард Ю.А. Кредитование отечественных предприятий морского транспорта // Банковское кредитование. 2007. N 4.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" относит к предмету ипотеки морские суда. Однако не все морские суда являются недвижимым имуществом. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся только морские суда, подлежащие государственной регистрации. Пункт 5 ст. 33 КТМ РФ устанавливает, что в Государственном судовом реестре подлежат регистрации суда, технический надзор за которыми осуществляется органами технического надзора и классификации. Получается, что только указанные суда могут быть предметом ипотеки.