Что такое самовольная постройка, как ее узаконить и признать право собственности: инструкция

Самовольная постройка – это здание, построенное «самовольно», без получения необходимых для возведения согласований, вопреки виду разрешенного использования землей и т.д. Типовой пример самостроя: пристройка к жилому дому (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1, 7 ст. 51.1 Градостроительного Кодекса РФ). По закону любую самовольную постройку нужно снести или привести в вид, соответствующий текущим требованиям, зарегистрировать подходящим способом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Шаг 1. Выясните, есть ли право признать право собственности на самострой

Право регистрации права собственности есть у владельца земельного участка, где была возведена самовольная постройка. Также оно имеется у лиц, кому земля досталась на условиях постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.

Важно, чтобы соблюдался ряд условий:

1. Гражданин имеет право возвести постройку на конкретном земельном участке. Например, жилой дом можно строить на землях категории ИЖС, при соблюдении определенных условий на землях ЛПХ.
2. Постройка соответствует требованиям, установленным правилами застройки, документации по планировке территории, обязательным нормам, характерным для конкретного варианта здания, сооружения.
3. Самострой своим существованием не нарушает прав третьих лиц. Например, стоит строго на «своем» участке, не перегораживает проезд и т.д. Также суд оценивает риски создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Шаг 2. Составьте исковое заявление о признании права собственности

Исковое заявление можно написать по любому типовому шаблону. Так, в него обязательно вносят сведения об истце и ответчике, о наличии права пользоваться земельным участком, где расположена самовольная постройка. Также в тексте нужно указать вид здания (жилое, нежилое и т.п.), кто его построил, почему оно считается самостроем. Например, не были получены требуемые разрешения. Еще стоит добавить, что здание построено с учетом градостроительных, строительных норм.

Последнее поможет убедить суд, что постройка не угрожает жизни/здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц (п. 3 ст. 222 ГК РФ, ч. 2 ст. 131 ГПК РФ). Если ее строил сам истец, нужно уточнить, предпринимались ли какие-то меры для получения разрешений, согласовывался ли вопрос в уполномоченных органах. Например, обращался ли гражданин за разрешением на ввод здания в эксплуатацию (ч. 2 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГК РФ).

Шаг 3. Подготовьте документы

К исковому заявлению необходимо приложить подтверждающие документы, на основании которых истец и основывает свои требования. Их обязательно указывают в тексте иска как приложения за определенным номером.

Типовые примеры:

1. Подтверждение права собственности, иного права на земельный участок. Это договор купли-продажи, аренды и т.д.
2. Заключение специалистов, подтверждающее, что при строительстве были соблюдены все градостроительные и строительные нормы.
3. Бумаги об обращении в уполномоченные органы с целью получения разрешения возвести постройку (в том числе отказ, если таковой был выдан ведомством).

Шаг 4. Подайте исковое заявление

Обратиться в суд можно разными способами – отправить документы в бумажном виде Почтой России, в электронном виде через сайт ГАС «Правосудие». Если стоимость самовольной постройки не превышает 50 000 руб., иск нужно направлять мировому судье по месту ее нахождения. В случае превышения стоимости 50 000 руб. обращение направляется в районный суд (п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВС РФ №44).

Копию искового заявления вместе со всеми приложениями должна быть направлена ответчику или ответчикам, если их несколько. Ее нужно вручить под расписку или путем отправки письма через Почту России (с обязательной описью вложения). Квитанцию об отправке или расписку требуется приложить к исковому заявлению.

Шаг 5. Представьте документы в Росреестр

Государственная регистрация недвижимости осуществляется по предоставлении определенного пакета документов. Он регламентирован ч. 1-2 ст. 14, ч. 1, 4, 8 ст. 18, ч. 1 ст. 58 закона №218-ФЗ. Обязательными являются:

1. Заявление установленного формата.
2. Паспорт или иное удостоверение личности заявителя.
3. Нотариально заверенная доверенность, если обращается представитель.
4. Решение суда о признании права собственности на самострой.

При подаче заявления нужно оплатить государственную пошлину в размере 2 000 руб. Квитанцию лучше приложить к пакету документов. Иначе при отсутствии информации об уплате в течение 5 дней Росреестр возвратит заявление вместе с прилагаемыми документами без рассмотрения.

Существует несколько способом обращения в ведомство:

1. Непосредственно в офис ППК «Роскадастр».
2. Через официальный сайт Росреестра.
3. В ближайшее отделение МФЦ.

Шаг 6. Получите выписку из ЕГРН

По завершении рассмотрения заявления, проведения всех необходимых регистрационных действий появится возможность получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней будут предоставлены актуальные сведения об объекте, о собственнике. На основании этого документа можно будет заключать договора, регистрировать жильцов и т.д. (если речь идет о жилом здании).